자신이 매수한 땅에 인접한 도로를 20년간 점유했으니 점유 취득 시효가 완성됐다고 주장한다면, 과연 그 도로는 내 땅이 될 수 있을까요?
이와 관련하여 점유취득시효 판례를 소개해드리겠습니다.
*취득시효란?
일정한 사실 상태가 지속된 경우, 그것에 대해 일정한 효과, 권리의 취득을 부여하는 것을 의미합니다. 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다.
이상용(가명)씨는 자신이 소유한 대지에 인접해 있는 도로를 점유한 기간이 20년이 넘었다면서, 도로의 실질적 소유주인 장영배(가명)씨를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 소를 제기했습니다.
문제의 도로는 지난 1975년 4월, 장씨가 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 모 지역의 도로 95.2제곱미터 중 1/6 지분입니다.
이씨가 소유한 땅은 108.4제곱미터의 대지로, 1976년 6월 송이랑(가명)씨가 장씨로부터 매수하고, 1990년 10월 김규리(가명)씨가 송씨로부터 구입했던 땅을 지난 2003년 이씨가 매수한 겁니다.
이씨는 대지 위에 제2종 근린생활시설 건물을 지었고, 문제의 도로는 이씨가 지은 건물과 그 주변 거주자들의 통행로로 사용되고 있었습니다.
[점유취득시효 판례]
"20년간 점유했으니 이젠 내 소유의 도로 아닌가요?"
이상용씨는 "송씨가 1976년 장씨로부터 대지를 매수하면서 도로도 인도받아 점유했고, 김씨는 송씨를 승계해 도로를 계속 점유했기 때문에 점유를 시작한 날로부터 20년이 지난 1996년 6월 1일 점유취득시효가 완성됐다"라고 주장했습니다.
이에 이씨는 송씨의 점유를 승계한 자신에게 도로 중 자기 지분에 관해 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 설명하며 자신의 주장을 어필했습니다.
과연, 재판부는 해당 도로에 대한 이씨의 점유 취득 시효 완성을 인정했을까요?
[점유취득시효 판례]
"누가 다닐 수 있는 통행로, 점유취득시효 성립될 수 없어"
재판부는 이씨가 도로를 통행로로 사용했을 뿐, 이씨 외에 누구라도 자유롭게 도로를 사용할 수 있었다는 점을 들며 이씨의 청구를 기각했습니다. 20년간 도로점유에 따라 점유취득시효가 완성됐다는 시의 주장을 받아들이지 않은 겁니다.
다음은 재판부의 판시 내용입니다.
물건의 점유란 사회 관념에 비추어 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말한다. 반드시 대상물을 물리적, 현실적으로 지배에 있다고 보이는 객관적 관계를 말한다. 반드시 대상물을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단해야 한다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다38266 판결 등 참조).
그 사정에 비추어 제출된 증거를 통틀어 보아도 송씨, 김씨가 이 사건 도로를 20년 이상 점유해왔다고 인정하기 부족하다.
이씨는 장씨로부터 이 사건 대지를 매수한 송씨가 매매 목적물에 이 사건 도로 지분이 포함된 것으로 믿었다고 주장하나 아무런 증거가 없다. 지적도상으로 도로는 주변 대지와 경계가 뚜렷하고, 대지에 포함된다고 착각할 만한 사정을 찾을 수 없다. 결국 송씨, 김씨와 해당 도로와의 관계가 어떠한 분권에 기초했다고 인정하기 어렵다.
이씨 주장에 따르더라도, 해당 도로는 통행로로 사용됐을 뿐, 반드시 토지를 사실적 지배하고 있어야 지나다닐 수 있는 것은 아니다. 다른 대지와도 맞붙어 있고, 보도블록으로 포장된 채 큰길과 연결되었으므로, 대지 소유주뿐만 아니라 누구라도 자유로이 다닐 수 있다. 대지 소유권을 가졌다는 이유만으로 타인을 배제하고 도로를 오로지 사용하는 것은 불가능하다.
[대구지방법원 2019. 5. 23. 선고 2018가단15700 판결]
위의 판결을 간략하게 설명하자면, 이씨가 대지를 매수하면서 그 대지에 인접한 도로를 인도받아 20년간 점유함으로써 점유취득시효가 완성됐다고 주장하는 바에 대해, 재판부는 지적도상으로 해당 도로는 주변의 대지와 경계가 뚜렷해 도로가 대지에 포함된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
또한 이씨의 주장에 따라 도로는 통행로로 사용됐을 뿐이지, 이씨 외에도 타인이 이를 자유롭게 다닐 수 있었기 때문에 이씨가 도로를 20년간 넘게 점유해왔다고 인정하기 부족하다면서 점유취득시효 완성을 인정하지 않았습니다.
그동안 판례를 살펴보면 오랜 시간 부동산을 점유해왔다고 해서 성립 요건 등을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 경우는 거의 없습니다. 명목상이라고 할지라도 엄연히 토지소유권이 있는 땅 주인의 권리를 배제하고, 사실상 점유자를 소유주로 무조건 인정한다면 형평성 논란이 일어날 것입니다.
실제 취득시효와 관련한 소송들의 사안을 보면, 20년간 부동산을 점유했다는 사실 이외에 그 점유가 소유의 의사로 점유한 것인지 그 여부가 쟁점입니다. 점유취득시효 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 자주점유이어야 하기 때문입니다. 이는 시효취득의 핵심입니다.
반드시 소유권이 있다고 믿는 것이 아니라, 남의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 합니다.
반면 남의 땅인 것을 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정이 깨집니다. 토지소유주가 불분명할 때에도 토지점유자의 소유권을 인정받을 수 없습니다.
지금까지 점유취득시효 판례를 통해 도로 점유취득시효 완성을 인정하지 않은 사안에 대해 알아보았는데요. 부동산 점유취득시효와 같은 분쟁은 전문 지식이 다분한 부동산 전문 변호사의 실질적인 도움이 필요합니다.
법무법인 명경 서울사무소의 김재윤 대표변호사는 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증 받은 사법연수원 출신 부동산 전문 변호사입니다.
의뢰인과 직접 일대일 상담을 통해 대응방안 제시와 함께 분쟁 해결을 도와드리고 있으니, 많은 분들의 연락 바랍니다.
