토지 점유취득시효 완성 주장하는 점유자에 땅주인 대응은?

대법원은 최근 부동산이 압류 또는 가압류 되었어도 이는 점유취득시효의 중단 사유가 될 수 없다는 판결을 내렸습니다. 압류, 가압류 등은 금전채권의 강제집행이나 보전 수단에 불과하다고 판단한 것입니다. 그러므로 취득시효 기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이뤄졌다고 하더라도 취득시효는 중단된 것이 아니라 지속된 것으로 보았습니다.

​

이처럼 점유취득시효는 토지에 대한 권리가 없더라도 일정 기간 계속해서 점유하면 그 토지를 취득할 수 있는 민법상 제도인데요. 이로 인한 소유주와 점유자 간 갈등이 발생해 여러 분쟁을 야기시키고 있습니다.

 

 

 

 

■ 토지 점유취득시효 성립 요건은?

 

점유로 인한 부동산 소유권을 취득하고자 한다면 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. 다시 한 번 말해 20년간 '자주 점유'한 사실이 인정되면 점유자를 넘어 토지 소유주가 될 수도 있습니다.
​

예를 들어, 20년이 넘는 기간 동안 자신이 소유한 건물이 남의 토지를 침범해 점유했을 때, 20년 이상 소유의 의사로 점유한 것으로 인정돼 취득시효가 완성되면 점유자는 토지 소유주를 상대로 소유권이전등기와 같은 소송을 제기할 수 있습니다.
​

만약 이렇게 된다면 토지 소유주 입장에선 굉장히 당혹스럽겠죠. 엄연히 내 땅인데, 남이 20년 이상 사용했다고 해서 내 땅을 고스란히 넘겨주어야만 할까요? 그건 아닙니다. 내 땅 위에 설치한 건물을 철거하고 토지를 돌려달라는 건물철거소송, 그리고 토지인도소송 등을 제기하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 점유취득시효 완성 인정한 사례는?

 

국가가 서울시를 상대로 소송을 제기한 일이 있었습니다. 서울시가 소유한 경부고속도로 토지 소유권을 국가로 이전 등기하라는 소송이었는데요.

 

서울 시내를 지나는 경부고속도로 토지는 국가와 서울시 소유 구간이 뒤섞여 있었습니다. 국가는 토지의 취득 절차를 자세하게 입증할 서류 등을 제출하지 못했지만, 재판부는 민법상 시효취득 규정을 근거로 서울시 소유로 된 땅이 국가 소유라고 인정했습니다.

 

국가가 1971년 8월 노선을 지정 고시한 뒤 현재까지 해당 땅을 점유해왔고, 20년이 지난 1991년 8월 취득시효가 완성됐다고 판단한 것입니다.

 

 

 

 

 

점유취득시효 상담 사례

 

 

올해 정년퇴임으로 교직에서 물러난 A씨는 몇해 전 돌아가신 아버지께서 물려주신 시골 땅에 사과농장을 짓기로 하고 귀농 준비에 나섰습니다. 과수원 운영 구상을 어느 정도 마친 A씨는 땅을 둘러보기 위해 시골로 향했는데, 땅을 마주한 A씨의 얼굴에 당황한 기색이 역력했습니다. 허허벌판일 줄 알았던 땅에 고구마가 잔뜩 심어져 있었기 때문입니다. 그가 아버지로부터 물려 받은 땅을 제 발로 찾은 건 이번이 처음이었습니다.

 

A씨는 본인 땅에 임의로 고구마를 농작한 자가 누군지 수소문했고, 그 주인공이 마을 주민 B씨라는 걸 알게 됐습니다. B씨는 20여 년 전 A씨의 아버지로부터 소작료 지불 없이 땅을 사용해도 된다는 허락을 받은 뒤부터 고구마 농사를 지었다고 설명했습니다. 이에 A씨는 과수원 농지로 사용할 예정이니 땅을 비워달라고 통보했습니다.

 

그로부터 며칠 뒤, A씨는 B씨로부터 한 통의 연락을 받은 뒤 깊은 시름에 빠졌습니다. B씨가 빈터나 다름 없는 땅을 증여 받아 20여 년 간 사용한 본인에게 땅 소유권이 있다면서 '점유취득시효'를 주장했기 때문입니다. B씨는 도리어 소유권이전등기 청구 소송을 내겠다고 으름장을 놓았습니다.

 

이에 A씨는 엄연히 소유주가 있는 남의 땅을 20년 간 사용했다고 해서 점유자에게 토지 소유권을 넘겨줘야 하는 것이느냐며 하소연 했습니다.

 

 

 

 

 

 

법무법인 명경 서울사무소의 답변

 

 

노후 대책으로 과수원 운영을 구상 중이었는데, 예상치 못한 일로 귀농 계획에 제동이 걸리셨군요. 상심이 얼마나 크실지 가늠이 가질 않습니다.

 

먼저 현재 땅을 점유하고 있는 B씨가 주장한 점유취득시효에 대해 다시 한 번 짚고 넘어가겠습니다.

 

점유취득시효는 다른 사람의 물건이나 땅이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효취득이 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는 제도입니다. 등기 후 10년을 점유했을 때는 점유권을 가진 자를 민법상 소유권자로 인정하는데요.

 

사안을 살펴보면, B씨는 의뢰인께서 땅을 물려받기 이 전부터 장기간 땅을 점유한 점을 들며 실질적 점유자임을 강조하는 듯 보입니다. 하지만 점유 취득 시효는 점유권자가 부동산을 20년간 점유 했는지, 아닌지 기간 만을 따지는 단순한 문제가 아닙니다.

 

판례를 보아도 오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 성립 요건을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없습니다. 만약 명목상이지만 엄연히 토지소유권을 가진 땅 주인의 권리는 배제하고, 사실상 점유자를 소유자로 무조건 인정한다면 형평성 논란이 불거지겠죠.

 

실제 취득시효 관련 소송을 살펴보면 20년간 부동산을 점유했다는 사실 이외에 그 점유가 소유의 의사로 점유한 것인지 그 여부가 쟁점입니다.

 

점유취득시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 '자주점유'여야 하기 때문이죠. 이는 시효취득의 핵심이라고 봐도 무방합니다. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아니라, 남의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 하는 거죠.

 

이와 반면 남의 소유지인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨집니다. 원소유자가 불분명 할 때에도 토지점유자의 소유권을 인정 받을 수 없습니다.

 

B씨는 20년간 소유의 의사로 땅을 점유한 사실을 입증하는 데 주력할 것으로 보입니다. 자주점유인 점을 강하게 주장할 것으로 예상되는데요.

 

이에 토지 소유주이자 의뢰인은 B씨가 자주점유한 것이 아니라는 점과 B씨가 무단점유해 사용해온 점, 공연하게 점유한 것이 아니라는 사실 등을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

토지 점유 취득 시효와 같은 문제는 법률적 근거를 명확하게 제시해야 자신에게 유리한 판결을 이끌어낼 수 있기 때문에 부동산 전문 변호사의 조력이 필요합니다.

 

법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증 받은 사법연수원 출신 대표변호사가 직접 의뢰인과 일대일 상담(전화·방문)을 통해 분쟁의 본질을 파악하고, 대응법을 제시함과 동시에 직접 분쟁 해결을 도와드리고 있습니다.

 

토지 소유주분들이 재산권을 보호하고 권리를 지킬 수 있도록, '명경'한 해결책을 제시해드리겠습니다.