토지수용 재결 이의재결 처분 행정소송 결과는

 

 

 

 

"강제수용된 토지 면적은 여의도의 132배"

 

최근 국토교통부와 이정미 정의당 의원 등에 따르면 지난 2008년부터 2016년까지 약 9년간 공공기관이 강제수용한 토지는 여의도 면적의 약 132배에 달하는 규모인 것으로 밝혀졌습니다. 한국토지주택공사, 철도공사 등 공공기관에 한정된 수치로, 민간시행사가 수용한 땅을 합하면 그 규모는 더 늘어나겠죠. 

 

이처럼 토지수용은 공익 목적의 개발사업을 진행할 경우, 공공기관은 물론, 민간사업시행자에게도 허용되고 있습니다. 최근에는 정부가 3기 신도시 개발 등을 발표하고, 전국 지자체에서 장기미집행 도시계획시설 조성사업을 실시하겠다고 고시하는 등 여러 국가 사업이 진행 중인데요. 이때 사업시행자와 토지주 간 보상 협의가 되지 않으면 토지를 강제 수용하기 위한 토지수용재결 절차를 밟게 됩니다. 

 

이때 토지수용재결에 만족하지 않는다면 이의재결을 하거나 행정소송을 제기하면 됩니다. 보상금 증액이 목적이라면 사업시행자를 상대로, 재결처분의 취소를 요한다면 수용위원회를 상대로 행정소송을 내면 되는 거죠.

 

 

 

 

 

수용재결 이의재결 처분 취소를 요하는 행정소송 판례 - 1

 

- 수용대상 토지의 손실보상액 평가 기준

 

ㄱ씨의 땅은 공익사업 시행에 따라 토지수용 절차를 발게 됐습니다. 그런데 수용재결에서 산정된 보상금액이 ㄱ씨가 생각했던 것만큼 높지 않아 이의재결 절차를 진행했는데요. ㄱ씨는 자신의 토지가 물류창고 부지로 사용할 목적이 있는 곳이었기 때문에 이러한 부분을 감정평가에 참고해야 한다고 주장했습니다. 그래서 토지수용위원회가 토지 손실보상액을 임야를 기준으로 평가한 데 대해 이의재결의 취소를 요하는 행정소송을 제기했는데요. 

 

이에 대법원은 다음과 같은 판결을 내렸습니다.

 

수용대상 토지는 수용재결 당시 이용상황을 기준으로 평가해야 하고, 그 현실 이용상황은 법령의 규정이나 토지소유주의 주관적 의도 등에 의해 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의해 객관적으로 확정돼야 한다.(대법원 1998. 9. 18. 선고97누13375 판결)

 

이 사건 토지의 현실 이용상황이 임야이므로 손실보상액은 토지가 임야로 이용되고 있음을 기준으로 평가해야 하고, 물류창고 부지로 사용하기 위해 취득했다는 사정은 토지소유준 원고의 주관적 의도에 불과하며, 수용재결 당시는 물론 택지개발예정지구 지정이라는 공법상 제한 당시에도 그 지목 및 이용 상황이 임야였으므로, 택지개발예정지구 지정으로 토지 형질의 변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 등의 행위가 제한을 받게 됐을 뿐 임야라는 이용상황이 변경된 것이 아니어서 임야로 이용되는 것이 일시적인 이용상황이라고 할 수도 없다. (대법원 2004. 6. 11 . 선고 2003두14703 판결)

 

 

 

 

 

수용재결 이의재결 처분 취소를 요하는 행정소송 판례 - 2

 

- 토지수용에 따른 잔여지 가격 하락에 대한 손실보상액을 산정하는 데 있어서 잔여지의 기업이익을 수용손실과 상계할 수 있는지 여부

 

 

ㄴ씨외 2인은 서울 구로구 **동에 각각 270제곱미터, 46제곱미터의 땅을 공동으로 소유하며 잡종지로 사용하고 있었습니다. 원래 땅의 모양은 사다리꼴에 가까운 부정형이었는데, 구에서 도시계획사업을 시행하면서 46제곱미터의 토지만 수용하고, 270제곱미터의 땅은 수용하지 않아 ㄴ씨외 2인의 토지는 사다리꼴에서 삼각형에 가까운 형태로 270제곱미터의 잔여지가 남게 됐습니다. 

 

이에 ㄴ씨 등은 잔여지 가격하락에 대한 손실보상을 청구했고, 원심은 해당 수용지가 수용됨으로써 잔여지의 가격이 하락했다고 봄이 상당하다며, 이를 고려한 가격하락액에 대해 감정평가 결과를 채용해 ㄴ씨 등의 청구를 일부 인용했습니다.

 

그러나 중앙토지수용위원회는 이 사건 잔여지가 도시계획사업에 의해 설치되는 너비 10m의 도로에 접하게 되는 이익을 누리게 됐으므로 이러한 이익을 참작해 잔여지 손실보상액을 산정해야 한다며 상고를 했는데요. 

 

이에 대법원은 "잔여지가 토지수용의 목적사업인 도시계획사업에 의해 설치되는 너비 10m의 도로에 접하게 되는 이익을 누리게 됐더라도 그 이익을 수용 자체의 법률효과에 의한 가격감소의 손실(수용손실)과 상계할 수는 없는 것이므로 그와 같은 이익을 참작해 잔여지 손실보상액을 산정할 것은 아니다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99두6439 판결)"라면서 토지주의 손을 들어줬습니다.

 

 

 

 

Q. 수용대상 토지의 보상액을 산정할 때 인근 유사 토지의 정상거래가를 참작할 수 있는 경우는?

 

A. 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사해 참작해야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우 이를 참작할 수 있습니다. 

 

 

Q. 위에서 말하는 인근 유사토지의 정상거래가란?

 

A. 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법률상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 땅에 관해 통상 거래에서 성립된 가격입니다. 특히 개발이익은 포함되지 않고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아니어야 합니다.

 

(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 참조)

 

 

 

 

수용재결, 이의재결, 그리고 행정소송 등을 제기하는 토지주들이 원하는 바는 '적정한 보상' 입니다. 적절한 시가보상이 이뤄지길 원하는 거죠. 일반적으로 공익사업에 따라 수용되는 토지는 공시지가를 기준으로 감정평가를 통해 산정되는데, 이때 산정되는 보상비가 시세에 비해 현저히 낮다는 의견이 지배적입니다. 

 

더욱이 장기간 개발제한구역으로 땅이 묶여있어 재산권을 행사하지 못한 토지주들의 피해는 더욱 막심할 수밖에 없을텐데요.

 

법무법인 명경(서울)은 자신들의 재산권을 보호하고 적정한 보상이 이루어지길 바라는 토지주 분들을 법률적인 방법을 총 동원하여 돕고자 합니다. 

 

보상금 증액뿐만 아니라, 잔여지 매수 청구, 수용처분 취소, 수용거부처분 취소, 구역지정 취소 등 토지 소유주분들의 잃어버린 권리를 되찾아드리도록, 재산권을 회복할 수 있도록 부동산전문변호사가 직접 도와드리겠습니다.