토지보상 변호사가 제시하는 도시공원 일몰제 대응은

토지보상 변호사가 제시하는 도시공원 일몰제

공원부지 소유주는 어떻게 대응해야 할까?

 

 

 

 

'도시공원 실효제'라고도 불리는 도시공원 일몰제는 국가가 공원을 설립하고자 도시계획시설로 지정한 사유지, 즉 개인이 소유한 땅을 20년이 넘도록 공원으로 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도입니다. 직언하면 '돈 주고 매입하지 않은 개인 소유의 장기미집행 도시공원 용지를 2020년 6월 31일까지 매수해야만 공원을 유지할 수 있다'는 전제가 들어있습니다. 

 

다시 한 번 설명하자면, 지자체가 관리 중인 관할 근린공원, 소공원 등 가운데 공원부지에 개인이 소유한 땅이 포함됐을 때, 그런데 그 땅이 지자체가 매입한 땅이 아닐 때, 그 상태에서 20년이 넘는 기간 공원 땅으로 묶여 있어서 토지주가 개발을 통해 사익을 얻지 못하고는 세금만 내고 있는 경우 땅 주인들의 재산권 침해가 지속되지 않도록 보호하고자 만들어진 제도입니다. 

 

이는 지난 1999년 10월 헌법재판소가 도시계획시설 지정에 근거가 된 도시계획법 제4조가 위헌이라는 결정을 내리면서 정부가 개정한 국토법에 따라 시행을 앞두고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

완전한 공원의 모습을 갖추려면 국공유지뿐만 아니라 장기미집행 된 사유지를 모두 매입해야 합니다. 그런데 각 지자체는 그동안 공원조성사업을 후순위로 미뤄왔고, 그렇게 공원을 조성하는 데 시간을 미루다가 결국 도시공원 일몰제 시행을 1년 여 앞두고서야 본격적인 토지보상에 나서고 있습니다. 

 

이에 장기미집행 도시계획시설(공원) 조성사업 실시계획인가를 통보 받은 토지주들이 법률 자문을 구하고자 법무법인 명경(서울)의 토지보상변호사를 계속해서 찾아주고 계십니다.

 

도시공원 일몰제와 관련하여 토지보상변호사를 찾는 토지 소유주들의 법률자문 요청 사안을 살펴보면, 자신이 소유 중인 공원부지가 도시공원 일몰제 대상인데, 인근 땅에 비해 너무 낮은 보상금이 책정될 것 같아 토지보상 협의 단계에서 어떻게 대응해야 할지 방법을 찾고 싶다는 요청이 대부분입니다. 

 

 

 

 

 

 

법무법인 명경(서울) 도시공원 일몰제 토지보상 변호사 상담 사례

 

 

# 최근 구청에서 보낸 공문이 우편으로 왔습니다. 오는 2020년 7월 1일부로 시행되는 장기미집행 도시계획시설 일몰제에 대비하고자 OO 근린공원 조성사업을 실시한다는 계획안이었는데요. 제가 소유하고 있는 땅이 OO공원 부지에 포함돼 있기 때문입니다. 

 

몇 십 년 간 공원 부지로 묶여 있는 바람에 토지주로서 재산권 한 번 행사하지 못했습니다. 세금은 꼬밖꼬박 떼여오면서 말이죠. 구청은 사유치 임차료를 지불하기는 커녕 매년 편성되는 예산안 지침엥서 공원 사유지를 매입하는 내용을 골자로 하는 공원조성사업은 뒷전으로 미뤄왔습니다. 그러다 도시공원 일몰제를 1년 여 앞두고서야 공원이 해제될 것을 염려해 토지보상을 추진하겠다는 건데요. 

 

구청은 당초 감정평가를 거쳐 보상금을 산정하겠다고 고지했습니다. 그런데 공시지가의 약 3배에 해당하는 금액을 토지보상금으로 제시하는 겁니다. 공원 인근 땅값에 비하면 터무니 없이 낮은 가격이죠. 예를 들어, 제가 소유한 공원부지의 공시지가가 평당 30만원이라고 가정하면, 구에서는 토지보상금을 평당 90만원으로 산정했습니다. 이에 반해 공원 주변의 토지 실거래가는 평당 1000만원을 호가하는 수준이고요. 

 

장기미집행시설용지 소유주인 저는 오랜 기간 자치구로부터 사유재산권을 과도히 침해당해왔습니다. 그래서 적절한 보상이 필요하다는 입장에는 변함이 없습니다. 그런데 지자체는 가용재원이 넉넉하지 않은 재정 형편상 구 예산이 한정돼 있다는 답변만 늘어놓고 있습니다. 

 

이럴 때 지자체에서 산정한 보상금액으로 공원용지 매입을 수용해야만 하나요? 만약 이를 수용할 수 없다면, 토지보상금을 증액할 수 있는 방법은 없을까요? 일몰제 법률에 대해 잘 알고 계시는 토지보상 전담 변호사님께서 답변해주셨으면 합니다.

 

 

 

 

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법무법인 명경(서울) 토지보상 전담 김재윤 대표변호사

 

 

상담자 분의 땅이 도시공원 일몰제에 해당돼 우려가 많은 것으로 보입니다. 장기미집행 도시계획시설 일몰제라고도 불리는 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 공원으로 지정만 해놓고 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우, 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 풀어주기 위한 제도입니다. 

 

헌법재판소는 지난 1999년 10월 '지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법(4조)에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있는데요. 

 

여기서 말하는 도시계획시설이란, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 기반시설로 녹지, 학교, 공원, 도로 등을 뜻합니다. 도시관리계획에 의해 설치된 생활권공원(근린공원·소공원·어린이공원)의 부지는 국공유지를 포함해 사유지도 있기 대문에 이를 모두 매입해야만 온전한 공원으로 자리매김할 수 있습니다. 

 

그래서 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 2020년 7월 1일부터 토지 소유주가 자유롭게 개발하거나 사용할 수 있게 됩니다. 

 

이에 따라 전국 지자체는 최근 지역민이 쾌적한 여가를 보낼 수 있는 곳으로 이용되던 공원부지가 개인 토지 소유주들에 의해 수익화 수단으로 무분별하게 개발되는 것을 막기 위해 공원으로 지정된 토지를 수용하기 위한 준비에 박차를 가하고 있습니다. 토지 수용 방법은 토지소유주와 협의를 통해 취득하거나 협의가 되지 않는 경우 수용재결을 거쳐야 하는데요.

 

따라서 소유주로서는 토지보상금이 만족스럽지 않은 경우, 지자체와 협의할 필요 없이 재결절차 등을 거치거나 행정소송을 통해 토지수용보상금을 올려달라고 청구하면 됩니다. 

 

 

 

 

 

토지수용변호사 김재윤 법무법인 명경(서울) 대표변호사

 

 

 

- 도시공원 일몰제 대상 공원부지 토지보상금 책정은?

 

대법원은 도로·공원 등 특정 도시계획시설의 설치를 위한 계획결정과 같이 구체적 사업이 따르는 개별적 계획제한이거나 일반적 계획제한에 해당하는 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경에 따른 제한이더라도 그 용도지역·지구·구역의 지정 또는 변경이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 때에는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 위 제한을 받지 않은 상태를 상정해 평가해야 한다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012두1020 판결 참조)고 하여 도시공원으로 지정된 토지보상금 평가는 공원지정을 고려하지 않고 평가해야 한다고 판단했습니다. 

 

즉, 오랫동안 도시공원으로 지정됐다고 하더라도 공원지정을 고려하지 않고 개발이 가능한 토지를 염두에 두어 보상금을 산정해야 한다는 겁니다. 

 

 

 

 

 

 

도시공원 일몰제 공원부지 보상 협의,

토지보상변호사에 도움을 청하시기 바랍니다. 

 

 

토지보상가를 결정하는 데 감정평가사의 역할이 중요하다는 걸 잘 알고 계실 겁니다. 그래서 토지주분들이 사업시행자, 즉 지자체에 직접 감정평가사를 추천하는 것이 더 나은 보상을 받을 수 있는 방법으로 거론되고 있는 거죠. 

 

이 외에도 산정된 보상금액이 자신의 기대에 미치지 못할 만큼 현저히 낮은 수준이라면 이에 대한 이의를 제기하는 등의 대응도 중요합니다. 그런데 법률 지식이 해박하지 않은 토지소유주들이 이성적 판단이 아닌 억울함을 호소하며 감정적으로 보상 협의에 접근하게 된다면 자칫 협상 분위기가 안 좋은 쪽으로 흘러갈 수도 있습니다. 토지보상은 더욱 객관적으로, 법률적으로 자신이 원하는 바를 주장해야 하는 거죠.

 

그래서 많은 분들이 변호사의 도움을 받고자 지인들로부터 변호사를 소개 받는 경우가 다분한데요. 지인들이 소개보다 도시공원 일몰제에 대한 법적 지식이 다분한 부동산 전문 변호사인지 아닌지 확인해보는 것이 토지주분들의 재산상 손해를 최소화할 수 있는 방법이라고 자신있게 말씀 드릴 수 있습니다. 

 

부디 전문 변호사의 도움을 받아 긴시간 침해 당한 재산권을 회복하시기 바랍니다.