토지수용변호사가 말하는 도시공원 일몰제 대응법은

토지수용변호사가 말하는 도시공원일몰제 대응법은

 

 

 

 

안녕하세요. 법무법인 명경(서울)에서 토지 관련 분쟁을 전담하고 있는 토지수용변호사입니다.

 

최근 부동산, 특히 토지와 관련하여 가장 큰 이슈가 바로 장기미집행 도시계획시설 일몰제가 아닌가 싶은데요. 그 가운데서도 단연 장기미집행 '공원' 부지에 대한 토지보상이 어떻게 이루어질지 귀추가 주목되고 있습니다. 

 

그래서 명경의 토지수용변호사가 도시공원 일몰제, 그리고 일몰제 대상 공원부지 가운데 사유지를 소유하고 있는 토지주들은 어떻게 대응해야 하는지 그 방안에 대해 간략하게 알려드릴까 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 도시공원 일몰제란?

 

 

도시공원 실효제라고도 부르는 도시공원 일몰제는 정부나 지자체가 공원을 설립하고자 도시계획시설로 지정한 사유지, 즉 개인이 소유한 땅을 20년이 넘도록 공원으로 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도입니다. 

 

쉽게 설명을 하자면, 지자체가 관리 중인 관할 공원 가운데 공원부지에 개인이 소유한 땅이 포함된 경우, 그런데 그 땅이 지자체가 매입한 땅이 아닌 경우, 그 상태에서 20년이 넘는 기간 공원 땅으로 묶여있는 바람에 땅을 소유한 토지주가 개발을 통해 사익을 얻지 못한 채 세금만 꼬박 내는 경우, 이러한 땅 주인들의 재산권을 보호하고자 만들어졌습니다. 

 

그래서 완전한 공원의 모습을 갖추려면 국공유지뿐만 아니라 사유지도 모두 매입한 다음 집행해야 하는데요. 각 지방자치단체는 유독 공원조성사업을 후순위로 미뤄왔습니다. 그렇게 공원을 조성하는 데 차일피일 시간을 미루던 지자체는 결국 도시공원 일몰제 시행을 1년 여 앞두고서야 본격적으로 공원부지 보상에 나서고 있습니다. 

 

이에 장기미집행 도시계획시설 일몰제와 관련하여 토지수용변호사에게 법률 자문을 구하고자 하는 분들이 많이 늘었습니다. 

 

 

 

 

 

 

■ 공원은 국가 소유 아닌가요?

 

 

'공원'이라고 하면 많은 분들이 국공유지로만 구성되었다고 알고 계십니다. 아무래도 공원을 관리하는 곳이 각 지자체이기 때문에 이러한 생각이 들 수밖에 없겠죠. 물론 공원 내 국공유지도 포함돼 있는데, 다수의 공원이 사유지로 조성됐다고 해도 과언이 아닙니다. 

 

40여년 전 도시관리계획의 일환으로 국가는 사업진행, 재정능력 등을 고려하지 않고 공원을 포함한 도로, 녹지, 광장, 학교 등 도시계획시설을 동시다발적으로 조성하고자 했습니다. 그래서 도시계획시설, 그러니까 공원으로 조성될 땅은 공원부지로 묶여버리면서 개발을 제한했죠. 이 땅 가운데 사유지가 다수 포함돼 있는 겁니다. 토지 소유주의 동의나 협의 매수 등의 절차는 무시됐습니다. 국가는 무작정 '이 곳에 공원을 만들 것이다'라고만 공표할 뿐 땅 주인들을 위한 어떠한 보상도, 대안 마련 제시도 하지 않았습니다. 왜냐, 땅을 살 예산이 부족했기 때문입니다. 그러면서 사유지를 공원으로 지정해놓고 땅 주인들이 개발할 수 없도록, 마음대로 이용할 수 없도록 재산권 행사에 제약을 걸게 됩니다. 

 

이에 땅 주인들을 끊임 없이 '사유재산권 침해'를 주장하며 강하게 반발했습니다. 소송도 불사했습니다. 이에 지난 1999년 10월, 헌법재판소는 도시계획시설 지정의 근거가 된 도시계획법 제4조가 위헌이라는 결정을 내립니다. 그러면서 보상금을 주거나, 도시계획시설에서 해제하거나, 국가에서 땅을 매입하거나, 토지수용을 하는 등의 방법을 제시했습니다. 이에 정부는 국토법을 개정했고, 이렇게 생긴 제도가 도시공원 일몰제입니다. 

 

 

 

 

 

■ 토지수용변호사가 말하는 도시공원 일몰제에 대처하는 토지주의 자세는?

 

 

지자체는 예산 부족 등의 이유로 공원에 포함된 모든 사유지를 사들이는 데 큰 어려움이 따른다며 앓는 소리를 내고 있습니다. 그렇다고 공원이 대량 해제되는 걸 눈 뜨고 보고만 있을 수도 없는 노릇일테고요. 그래서 정부의 지원을 호소하고 있는 실정입니다. 열악한 재정난에 토지보상금액도 토지주들이 원하는 만큼 산정되기란 '하늘의 별 따기'가 아닐까 예상되는데요.

 

그렇지만 장기간 재산권을 침해 당한 토지주들의 피해는 누구에게 보상을 구해야 하는 것일까요. 이번에도 토지주들이 희생을 해야 하는 부분일까요? 지금까지도 충분히, 가혹하리만큼 재산권을 침해당해온 분들입니다. '땅'이라는 재산이 있어도 그 재산을 이용할 수도, 누구에게 팔 수도 없는 상태에서 몇 십 년을 인내하고 또 인내했습니다. 그간 세박도 꼬박 내고 말이죠. '어떠한 사익도 누릴 수 없이 세금만 축 내는' 땅을 그렇게 명목상으로 소유하고 있다가 공원일몰제 덕분에 그동안의 설움을 조금이나마 덜 수 있게 됐습니다.

 

현재 지자체는 장기미집행 도시공원 조성사업 실시계획인가를 토지주에게 통보하고 있습니다. 토지보상의 시작을 알리는 거죠. 감정평가 등의 절차가 마무리 되면 공원부지에 대한 토지주와의 토지보상 협의가 본격적으로 진행될텐데요.

 

이 타이밍이 토지주가 자신이 원하는 바, 자신의 주장을 강력하고 적극적으로 어필할 때 입니다. 국가(사업시행자)는 한정된 예산으로 사업을 진행하기 때문에 토지보상비를 산정하는 데 최소한의 예산을 사용하고자 합니다. 그러므로 보상선례들을 참고해 사업시행자인 국가와 협상을 해야 하는데,

 

이럴 때 토지수용과 관련해 법률 지식이 많고 경험이 있는 전문 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 현명한 방법일 수 있습니다. 더 나은 보상을 받기 위함이죠.

 

 

 

 

 

■ 도시공원 일몰제 대응하려면 토지수용변호사에게 도움을 청하라!

 

 

보상가를 결정하는 데 감정평가사의 역할이 중요합니다. 그래서 토지주분들이 직접 감정평가사를 추천하는 것이 더 나은 보상을 위한 방법이라고 거론되고 있는데요. 감정평가사 추천, 감정평가에 따른 보상금 산정에 이의를 제기하는 등 이러한 대응은 토지주분들이 직접 하기엔 여러모로 많은 어려움이 뒤따릅니다. 아무래도 관련 법률 지식이 해박하지 않기 때문이죠.

 

감정적으로 호소한다고 해서 사업시행자인 국가가 더 많은 보상금을 산정할까? 아닙니다. 토지주에게 어떠한 기구한 사연이 있는지 없는지는 토지보상액을 산정하는 데 고려 대상이 아닙니다. 그렇기 때문에 더욱 객관적으로, 법률적으로 파고들며 명명백백하게 손실보상, 토지보상 등에 대해 주장을 해야 하는 거죠. 

 

그래서 많은 분들이 변호사의 도움을 받고자 여기저기서 소개를 받는 경우가 많은데요. 토지수용을 전담하는 등 부동산 전문 변호사가 아니면 도시공원 일몰제에 대응하는 데 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 그래서 모두들 전문 변호사를 선호하는 것이겠지요.

 

 

 

 

 

법무법인 명경(서울)은 다양한 부동산 분쟁 관련 소송을 경험하고 승소율 등을 근거로 대한변호사협회로부터 '부동산 전문'을 인증 받은 부동산전문변호사, 그리고 사법고시를 패스하고 사법연수생 시절을 거친 로펌의 수장인 대표변호사가 직접 토지주 분들의 법률 자문과 사건 위임을 도맡아 해결해드리고 있습니다. 

 

부디 장기간 사유재산권을 침해 당해 많은 피해를 입은 토지주분들이 적정한 보상을 받을 수 있길 바라며, 공원 토지 소유주분들 또한 법무법인 명경(서울)의 토지수용변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.