도시공원 임차제도가 공원일몰제 대비책이 될 수 있을까

도시공원 임차제도가 공원일몰제 대비책이 될 수 있을까?

 

 

 

 

최근 전국 지자체가 발칵 뒤집어졌습니다. 바로 공원일몰제 때문이죠. 

 

여기서 말하는 도시공원 일몰제란, 도시계획시설상 공원으로 지정만 해놓고 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 풀어주기 위한 제도입니다. 

 

지난 1999년 10월 헌재는 '지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고, 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는 것'이라며 도시계획법 4조에 대해 헌법불합치 결정을 내린 바 있는데요. 

 

여기서 말하는 도시계획시설은 공원을 비롯해 녹지, 학교, 도로 등을 의미합니다. 

 

 

 

 

 

도시관리계획에 의해 설치된 생활권공원인 근린공원, 소공원, 어린이공원 부지는 국공유지를 포함해 사유지도 있기 때문에 이를 모두 매입해야만 온전한 공원으로 자리매김할 수 있습니다. 

 

그래서 20년간 공원이 조성되지 않은 곳들은 공원일몰제가 시행되는 2020년 7월 1일부터 토지소유주가 자유롭게 땅을 개발하거나 사용할 수 있게 되는데요. 

 

공원부지 내 사유지를 소유한 토지주들 입장에선 몇 십년 만에 재산권을 행사할 수 있는 기회가 주어진 것이기에 지자체가 보상을 통해 개인 소유 토지를 매입하고자 한다면, 그동안 자신들이 피해를 입고 재산권을 침해당해온 부분에 대하여 '적절한 보상안'을 제시하라고 요구하고 있습니다.

 

그러나 지자체는 재정난 등을 이유로 토지주들의 의견을 모두 수용할 수 없다는 입장입니다. 

 

 

 

 

 

공원일몰제가 시행되기까지 1년여의 시간이 남았습니다. 2020년 7월 1일 시행되는 일몰제에 대비하기 위하여 미리 공원부지 보상을 진행해왔던 지자체는 큰 무리 없이 관할 공원 내 사유지를 내년까지 모두 매입할 수 있을 것으로 보입니다. 

 

하지만 그외의 지역들, 그러니까 공원 부지 내 사유토지를 매입하는 데 소홀히해온 지자체의 경우에는 발등에 불이 떨어졌을 텐데요. 

 

정부도 이러한 지자체의 부담을 덜어주기 위해 여러 방안을 제시해왔습니다. 그 대책 가운데 하나가 바로 도시공원 임차제도 입니다. 

 

국토교통부는 지난해 말, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령을 일부 개정하며 도시공원 임차제도의 세부 기준을 정했습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

■ 도시공원 임차제도 

 

말 그대로 공원 부지 내 개인이 소유한 토지들을 빌려 도시공원을 조성할 수 있게 하는 제도가 바로 도시공원 임차제도 입니다. 

 

도시공원법 개정이유 및 주요내용에 대해 설명하자면, 장기간 미집행된 도시공원의 설치를 촉진하기 위해 도시공원을 조성하려는 사업시행자가 도시공원으로 결정된 부지의 소유자와 공원부지 사용계약을 체결해 공원을 조성할 수 있도록 하는 등의 내용으로 도시공원녹지등에관한법률이 개정됨에 따라 공원부지사용계약을 체결하는 경우 공원부지 사용계약의 계약기간, 부지사용료 및 그 지급시기와 지급방법 등의 사항을 포함하는 등 공원부지사용계약에 필요한 최소기준을 마련하고, 지자체의 장이 공원부지사용계약을 체결하거나 변경한 경우 지체 없이 그 사실을 해당 지자체의 인터넷 홈페이지에 게시하는 등의 방법으로 공고하도록 하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하려는 겁니다. 

 

 

 

 

 

■도시공원 임차제도 - 도시공원 부지사용계약

 

 

1. 공원부지사용계약에는 다음 각 목의 사항을 포함할 것

 

가. 공원부지사용계약의 대상이 되는 토지의 구역(주소/소유자/면적 및 지목 포함)

나. 공원부지사용계약의 계약기간

다. 부지사용료 및 그 지급시기와 지급방법

라. 공원시설의 설치 및 관리에 관한 사항

마. 공원부지사용계약의 변경 또는 해지에 관한 사항

바. 공원부지사용계약을 위반한 경우의 조치 등에 관한 사항

 

2. 공원부지사용계약의 최초 계약기간은 3년 미만으로 할 것

 

3. 부지사용료의 산정방식은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제71조를 준용할 것. 다만, 계약의 당사자 사이에 다른 방식으로 부지사용료를 산정하는 것으로 합의한 경우에는 합의한 방식을 적용한다. 

 

4. 해당 부지에는 사용 또는 수익을 목적으로 하는 권리가 설정돼 있지 않을 것

 

 

 

 

■ 도시공원 임차제도, 공원일몰제 대비책이 될 수 있을까? 

 

당장 사유지를 매입할 재정적인 여유가 없는 지자체는 매입 대신 임차로 고개를 돌리고 있습니다. 정부도 도시공원법을 개정하면서까지 지자체의 예산 부담을 덜게 하고, 토지주의 사유재산권 침해를 최소화하고자 하는 움직임을 보인 셈인데요. 

 

하지만 도시공원 임차제도가 지자체의 예산 부담을 눈에 띄게 덜게 하는 효과는 사실상 미비합니다. 그 대표적인 예가 바로 '대전광역시'인데요.

 

대전시는 관할 공원의 부지 절반 이상을 차지하고 있는 사유지를 임차하는 방식으로, 감정평가를 통해 임차료 126억원을 산정해 지불해오며 빌려 사용했는데요. 그러나 임차비용도 만만치 않자 이에 부담을 느끼고 결국 570억원의 예산을 들여 사유지를 매입하겠다는 뜻을 밝힌 바 있습니다. 

 

 

 

 

 

현재 지자체와 토지주 간 입장이 첨예하게 대립하고 있습니다. 

 

개인 토지 소유주들은 장기간 자신의 땅을 통해 이익을 낼 수 있는 개발을 하거나 이용하는 데 제약을 받는 등 재산권을 침해받았습니다. 더욱이 공원 용지에 속한 땅을 사려는 매수인도 없었기에 누구에게 팔지도 못한 채 무상으로 공원 부지를 내 준 셈인데요. 그렇다고 세금 감면 혜택을 받은 것도 아닙니다. 

 

이렇게 긴 시간 동안 피해를 입은 토지주들은 이번 도시 공원일몰제 시행을 앞두고 지자체가 적정한 보상안을 제시하면 협의 매수에 흔쾌히 응하겠다는 입장입니다. 

 

그런데 일부 지자체에서 공시지가를 토지보상금 산정 기준으로 내세워 토지주들의 반발을 샀는데요. 물론 감정평가가 이루어진 뒤 정확한 보상금이 책정될 것입니다. 그러나 현재 알려진 '공시지가의 3배'라는 범주에서 크게 벗어나지 않는 수준의 보상금이 지급될 확률이 높다는 의견이 지배적이죠.

 

 

 

 

 

현재 도시 공원일몰제가 부동산 핫이슈로 떠오르면서 이와 관련해 법률 자문을 구하는 분들의 상담 문의가 빗발치고 있습니다. 

 

이 가운데 서울 서초구의 모 근린공원 사유토지 소유주들께서 법무법인 명경(서울)에 문을 두들겨주셨는데요. 토지보상 협의가 원만히 진행되지 않으면 행정소송도 불사하겠다는 입장을 전하시고는 이번 사건을 모두 저희 법무법인 명경에 위임하셨습니다. 

 

 

 

 

 

법무법인 명경(서울)은 다양한 부동산 분쟁 해결 경험으로 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 사법연수원 출신 부동산 전문 변호사가 직접 법률 자문부터 토지수용, 보상금 협의, 행정소송 대리까지 진행하고 있습니다. 

 

부디 법률 전문가의 도움으로 사유재산권 침해를 최소화 하고, 적절한 보상이 이루어질 수 있는 방안을 하루 빨리 찾으시길 바랍니다.