토지보상법 지장물 보상 관련 소송 결과는

 

 

 

 

 

최근 들어 토지보상과 관련한 법률 상담 문의가 계속해서 이어지고 있습니다. 아무래도 3기 신도시 개발 계획, 장기미집행 도시계획시설 일몰제 등이 이슈가 되고 있는 이유 때문이 아닐까 싶은데요. 상담을 하다보면 국가를 상대로 적정한 보상을 받기 위한 대응안을 마련하고자 하는 토지주분들의 걱정과 기대감이 동시에 느껴집니다. 

 

사업시행자인 국가 입장에선 사업비가 한정돼 있어서 최소한의 비용을 사용하고자 할테지만, 땅 소유주는 받을 수 있는 최대치 만큼 보상을 받고자 희망합니다. 그래서 토지주분들이 혹시나 입게 될 손해를 최소화 할 수 있는 방안을 모색하기 위해 부동산 전문 변호사를 찾아주시는 거란 생각이 드는데요. 

 

이처럼 적정한 토지보상과 관련한 사안은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 산정하고 결정합니다. 줄여서 토지보상법,이라고 부르죠. 

 

최근 수목보상과 관련해 법률 자문을 구한 상담자 사례와 비슷한 판례가 있어 소개해드려볼까 합니다. 현재 겪고 있는 분쟁과 관련해 비슷한 사안이라고 생각하신다면 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

Q. 협의 또는 수용에 의해 취득하지 않은 지장물을 옮겨야 할 때, 이 부담은 지장물 소유주가 해야 할까?

 

재개발, 재건축, 도시개발 등이 확정된 사업 부지에는 건물, 주차장, 나무 등의 지장물이 없는 상태여야 합니다. 그래야 사업을 진행할 수 있습니다. 여기서 말하는 지장물은 '지상장애물'의 준말입니다. 

 

그래서 사업시행자는 땅 뿐만 아니라 지장물을 이전하거나 처분하려면 소유주에게 지장물 보상을 해야 하는데요. 나무와 같은 수목도 지장물 보상 대상입니다. 조경수, 관상수, 과실수 등이 이에 포함됩니다. 

 

이러한 수목보상과 관련해 여러 분쟁이 발생하곤 합니다.

 

 

 

 

Q. 수목보상을 그 수목의 가격으로 산정했는데, 이를 협의 또는 수용에 의해 취득하지 않았을 때, 수목 소유주가 지장물 이전 의무를 부담해야 할까? 이때 사업시행자가 수목 소유주에게 수목의 이전 또는 벌채(나무를 베어내는 등의 행위)를 요구할 수 있을까?

 

토지보상법 제75조 제1항 제1호, 제2호, 제3호, 제5항, 제6항, 토지보상법 시행규칙 제37조 제2항, 제3항, 제5항 등 관계법령의 내용을 해당 법에 따른 지장물에 대한 수용보상의 취지와 정당한 보상 또는 적정가격 보상의 원칙에 비추어보면, 사업시행자가 사업 시행에 방해가 되는 지장물에 관해 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 제3호와 달리 협의 또는 수용에 의한 취득 절차를 거치지 않은 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 할 수 없다.

 

다른 한편으로 사업시행자는 수목 소유주가 사업시행에 방해가 되지 않는 상당한 기한 내에 토지보상법 시행규칙 제37조 제5항 단서에 따라 수목을 처분할 목적으로 벌채하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 자신의 비용으로 직접 이를 벌채할 수 있다. 이러한 경우 수목의 소유주로서도 사업시행자의 수목 벌채와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인해야 할 지위에 있다. 

 

따라서 사업시행자가 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호에 따라 수목의 가격으로 보상했으나 수목을 협의 또는 수용에 의해 취득하지 않은 경우, 수목 소유주는 특별한 사정이 없는 한 토지보상법 제42조에 의한 지장물의 이전의무를 부담하지 않고, 사업시행자는 수목의 소유주에게 수목의 이전 또는 벌채를 요구할 수 없다.

 

[대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도15607 판결]

 

 

 

 

■ 토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

 

① 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대해 이전에 필요한 비용을 보상해야 한다. 단, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격을 보상해야 한다.

1. 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인해 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

~

⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물 등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

 

■ 토지보상법 시행규칙 제37조(과수 등의 평가)

 

~

⑤ 이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유주가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유주가 부담한다.

 

 

 

 

Q. 공익사업에 관한 실시계획의 승인 및 고시가 있기 전 토지를 임차해 수목을 식재했을 때 임대차계약이 해지돼 토지의 임차권을 상실한 경우, 해당 수목은 지장물 보상 대상에서 제외될까?

 

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1987년 ㄱ씨의 땅을 빌려 느티나무의 초목을 심어 기르던 ㄴ씨는 약 7년 뒤인 1994년경, 이 느티나무를 ㄷ씨에게 팔아 넘겼습니다. 당시 느티나무가 심어진 땅은 1992년 12월에 한국수자원공사가 시행하는 다목적 댐 건설사업에 관해 실시계획의 승인 및 고시가 이루어진 상태였습니다. 이후 건설사업이 진행됐고, 건설사업이 완료된 2001년에는 나무가 심어진 땅이 댐에 완전히 둘려싸이게 돼 ㄷ씨는 더이상 느티나무를 직접 볼 수 없게 됐습니다. 

 

이에 ㄷ씨는 사업시행자인 한국수자원공사에 지장물 보상 청구를 했습니다. 하지만 공사 측은 이를 거부했습니다. ㄷ씨의 느티나무가 심어진 땅을 임차해 사용 중이던 ㄴ씨가 임차료를 밀려 땅 주인인 ㄱ씨가 1994년 2월경 토지 임대차계약을 해지했기 때문에 땅 주인에게 땅을 돌려줘야 하는 ㄷ씨가 지장물 보상을 청구할 수 없다고 주장했습니다. 이에 ㄷ씨는 한국수자원공사를 상대로 보상금 청구 소송을 제기했습니다. 

 

재판부는 어떠한 판결을 내렸을까요?

 

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대법원의 판결은 다음과 같습니다.

 

구 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지) 제13조 및 제14조는 수익수 또는 관상수는 수종·수령·수량이나 식수된 면적, 그 관리상태, 수익성 또는 이식가능성 및 이식가능성이 있는 경우 그 이식의 난이도 기타 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려해 평가하고, 묘목은 상품과 가능 여부, 묘종 이식에 따른 고손율, 성장 정도, 관리 상태 등을 종합적으로 고려해 평가한다고만 규정함으로써 지장물인 수익수 또는 관상수나 묘목 등을 보상 대상으로 함에 있어 토지사용권의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않다. 

 

그러므로 다목적 댐 건설사업에 관한 실시계획의 승인 및 고시가 있기 전에 토지를 임차해 수목을 식재했다가 그 후 토지의 임대차계약이 해지돼 토지 소유주에게 토지를 임대할 의무를 부담하게 됐다고 하더라도, 그러한 사정만으로 수목이 지장물 보상 대상에서 제외된다고 볼 수는 없다.

 

[대법원 2001. 10. 15. 선고 2003다14355 판결]

 

 

 

 

 

토지수용 과정에서 모든 부분이 그렇듯이 수목보상, 지장물 보상 또한 감정평가 결과가 매우 중요합니다. 그래서 사리에 맞는 보상이 이루어지도록 감정이 진행되는 과정에서 평가 기준이 알맞은지 등을 체크하는 등 계속해서 개입해야 합니다. 국가가 사업시행자이기 때문에 알아서 보상을 잘 해줄 것, 이라는 기대는 하지 않는 것이 좋습니다. 

 

보상을 제대로 받고자 한다면 그만큼 토지소유주분께서 많은 노력을 기울이셔야 합니다.

 

그런데 법 지식이 해박하지 않은 분들은 대체 어떻게 대처를 해야 하고, 대응을 해야 할지 그 방법을 몰라 많이들 헤매실 겁니다. 그 방법을 찾고자 인터넷을 검색해 지금 이 게시물을 읽고 계신 게 아닌가 싶은데요. 저희가 권해드리는 방법은 부동산 전문 변호사에게 도움을 받으시라, 입니다.

 

건강에 이상이 생기면 병원에 가서 진찰을 받은 뒤 치료법을 진단받 듯, 나에게 무슨 일이 생겼을 때, 특히 보상과 관련한 분쟁이 발생했을 때, 부동산 분쟁을 전담하는 로펌을 찾아 부동산 전문 변호사에게 해결법을 찾아보심이 토지주분들께 여러모로 재산상 손해를 줄이는 길이 아닌가 싶습니다. 

 

내 소중한 재산을 지키는 방법에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 법률 전문가가 도와드리고 있습니다. 의뢰인의 재산권 보호를 최우선으로 생각하는 법무법인 명경(서울) 부동산변호사닷컴입니다.