토지보상법 부재부동산 소유자의 토지 보상 채권 이란

 

 

 

■ 부재부동산 소유자란? 

 

본인이 소유한 부동산에서 부재 중인, 그러니까 사실상 거주하지 않은 소유주를 말합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따르면 공익사업 고시 지구 내에서 매수, 수용 또는 철거되는 부동산을 소유한 사람을 가리키는데요. 

 

다시 한 번 정리하자면,

 

- 사업인정고시일 1년 전부터 해당 토지의 소재지와 동일한 시·구 또는 읍·면, 이러한 지역과 연접한 시·구 또는 읍·면 지역에 계속해 주민등록을 하지 않은 사람

- 위 지역에 주민등록을 했지만 당해 지역에 사실상 거주하지 않은 사람

 

이러한 자를 부재부동산 소유자로 보고 있습니다. 

 

다만, 질병으로 인한 요양, 군복무, 공무, 취학, 그 밖에 부득이한 사유 등으로 직접 거주하고 있지 않은 경우엔 부재부동산 소유주로 보지 않습니다. 

 

또한 해당 부동산을 상속에 의해 취득한 경우 상속 받은 날로부터 1년이 지나지 않은 땅이거나 사업인정고시일 1년 전부터 토지보상법 시행령 제26조제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 증명한 사람이 소유한 토지, 그리고 사실상 영업하고 있음을 증명한 사람이 영업을 하기 위해 소유한 토지 등도 부재부동산 소유주의 땅으로 보지 않습니다. 

 

 

 

 

 

 

토지보상법 시행령 제26조(부재부동산 소유자의 토지)

① 법 제63조제7항제2호에 따른부재부동산 소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속해 주민등록을 하지 않은 사람이 소유한 토지로 한다.

1. 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)·읍·면(도농복합형태인 시의 읍·면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제1호의 지역과 연접한 시·구·읍·면

3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내의 지역

② 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 주민등록을 하였으나 해당 지역에 사실상 거주하고 있지 않은 사람이 소유하는 토지는 제1항에 따른 부재부동산 소유자의 토지로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하당에 해당하는 사유로 거주하고 있지 않은 경우에는 그러하지 않는다. 

1. 질병으로 인한 요양

2. 징집으로 인한 입영

3. 공무

4. 취학

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 부득이한 사유

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 부재부동산 소유자의 토지로 보지 않는다.

1. 상속에 의해 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 지나지 않은 토지

2. 사업인정고시일 1년 전부터 계속해 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 소유하는 토지

3. 사업인정고시일 1년 전부터 계속해 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 해당 영업을 하기 위해 소유하는 토지 

 

 

 

 

 

 

 

■ 부재부동산 소유자의 토지 보상은 어떤 기준이 있을까

 

토지보상법에 따라 토지보상 기준을 살펴보면 토지주들이 땅을 소유한 형태에 따라서 보상 방법에 약간의 차이가 있습니다. 특히 손실보상은 특별한 규정이 있지 않는 한 현금보상을 원칙으로 합니다. 토지소유주가 원하거나 부재지주의 토지가 일정 금액을 초과하면 현금이 아닌 채권으로 보상하는데요. 이를 채권보상이라고 합니다. 

 

한 예로, 본인이 실제 토지를 이용하지 않고 남에게 빌려주는 임대인을 부재부동산 소유주로 봅니다. 그래서 공익사업에 편입된 땅을 두고 임대인과 임차인이 토지수용 문제를 두고 법적 분쟁을 겪는 사례가 드물지만 더러 들려오곤 합니다. 

 

 

토지보상법 제63조(현금보상 등)

⑦ 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 대통령령으로 정하는 '공공기관의 운영에 관한 법률'에 따라 지정·고시된 공공기관 및 공공단체인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 본문에도 불구하고 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있다. 

1. 토지소유자나 관계인이 원하는 경우

2. 사업인정을 받은 사업의 경우에는 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금이 대통령령으로 정하는 일정 금액을 초과하는 경우로서 그 초과하는 금액에 대해 보상하는 경우

⑧ 토지투기가 우려되는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 다음 각 호의 하나에 해당하는 공익사업을 시행하는 자 중 대통령령으로 정하는 '공공기관의 운영에 관한 법률'에 따라 지정·고시된 공공기관 및 공공단체는 제7항에도 불구하고 제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금 중 1억원 이상의 일정 금액을 초과하는 부분에 대해 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급해야 한다. 

1. 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업

2. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지개발사업

3. 그 밖에 대규모 개발사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

 

 

 

 

 

 

 

■ 채권보상 기준이 되는 보상금 액수는?

 

토지보상법 시행령 제27조에 따르면, 채권보상의 기준이 되는 보상금액은 1억원 입니다. 예를 들어 부재지주의 토지를 수용하면서 보상하는데, 산정된 토지보상금의 액수가 1억원을 넘는 경우, 1억원은 현금으로 보상하고 초과하는 금액은 채권으로 보상하는 겁니다. 

 

단, 양도소득세 상당 금액은 현금으로 지급 받을 수 있습니다. 보상금의 액수가 1억원을 초과했을 경우에도 현금으로 받을 수 있는데요. 사업시행자는 부재부동산 소유자가 토지를 양도하거나 수용하면서 발생하는 소득에 대해 납부해야 하는 양도소득세 상당 금액을 세무사의 확인을 받아 현금으로 지급해 줄 것을 요청할 때, 이를 현금으로 지급해야 합니다.

 

 

 

 

■ 채권 지급에 따른 이자율은?

 

채권의 상환 기한은 5년을 넘기지 않는 범위에서 정해야 합니다. 부재부동산 소유자이거나 부재지주가 아닌 사람이 채권으로 보상금을 지급 받을 경우 금리는 다르게 적용됩니다. 그 이자율은 다음과 같습니다. 

 

- 상환기한이 3년 이하인 채권을 지급 받은 경우

 

· 부재지주 : 3년 만기 정기예금 이자율(채권발행일 전달의 이자율)

· 부재지주가 아닌 자 : 3년 만기 국고채 금리(채권발행일 전달의 국고채 평균 유통금리. 단, 3년 만기 정기예금 이자율이 국고채 금리보다 높은 경우 정기예금 이자율로 적용)

 

- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권을 지급 받은 경우

· 부재부동산 소유자나 소유자가 아닌 사람 모두 5년 만기 국고채 금리를 적용받아 지급 받게 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

토지보상 채권의 경우 토지주뿐만 아니라 어떠한 공익사업을 진행할 것인지, 사업시행자 요건에 부합되는지 등에 따라 보상 대상 여부도 따집니다. 이처럼 토지보상의 기준은 생각만큼 간단한 문제가 아니죠. 

 

이처럼 티스토리를 통해 알려드린 정보는 기본 중에 기본인 법률을 설명해드린 겁니다. 그래서 자신의 사안에 맞는 해결 방안을 찾고 싶다면 부동산 전문 변호사와의 상담과 자문을 받아 사태를 해결하는 것이 더욱 좋습니다.

 

대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증 받은 변호사가 직접 상담을 진행하는지 여부를 따져가며 법률전문가로부터 도움을 받아 사안을 해결해보시기 바랍니다.