부동산 계약파기시 위약금은 얼마나?

 

 

요새 들어 매매나 전세 계약과 관련하여, 매도인 또는 매수인이 계약 해지를 원해 부동산 계약파기 문제를 두고 분쟁이 발생한 일화들로 법무법인 명경에 법률상담을 요청하는 분들의 방문이 잦아지고 있습니다. 

 

최근에는 매도인의 갑작스러운 집 계약파기 통보로 부동산 계약파기 위약금 산정 기준, 또는 일방적으로 계약 해지를 당했으니 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있는지 등에 대해 법률 자문을 구하는 상담자가 계셨습니다. 

 

 

 

 

성인이 되기 전까진 서울 땅 한 번 밟아본 적이 없다던 상담자는 최근 대기업 취업에 성공하여 서울 본사로 발령받게 됐다고 합니다. 그래서 부모님과 동생 등 가족 모두가 서울로 이사 오기로 결정했다는데요. 하루라도 빨리 서울에 둥지를 틀기 위해 나고 자란 집을 팔고, 부모님이 그동안 모아온 돈을 합쳐 아파트를 구하고 있었다고 합니다. 

 

그러다가 입사 예정인 회사와 가까운 곳에 괜찮은 아파트 매물이 나와 약 10억원에 매매하기로 하고, 집주인과 계약을 체결했다는데요. 그러면서 계약금 1억원을 매도인에게 지불했다고 덧붙였습니다. 

 

 

 

그런데 며칠 뒤, 갑작스럽게 부동산으로부터 연락이 왔다고 합니다. 매도인이 사정상 집을 팔 수 없다며 아파트 매매 계약을 해지하겠다는 의사를 전달했다는데요. 그러면서 1주일 내로 계약금과 위약금을 주기로 했답니다. 위약금까지 감수하면서 계약을 파기한 이유가 궁금했던 상담자는 부동산 중개인에게 끈질기게 물어봤고, 결국 중개인은 "계약을 체결했을 당시보다 현재 아파트 시세가 껑충 뛰어올랐다"라고 실토했습니다. 

그러니까 계약금의 배액을 위약금으로 배상하더라도 집 호가를 올려 다시 매매시장에 내놓는 것이 금전적으로 더 이득이라고 판단한 것이라는 뜻이겠죠. 

 

갑작스러운 부동산 계약파기 통보에 당황한 상담자는 매도인의 일방적인 계약 파기를 막을 수 있는 방법은 없는지, 막을 수 없다면 위약금은 어떠한 기준으로 산정해야 하는지 여쭤보았습니다. 

통상 부동산 계약파기시 위약금은, 매도인 입장에서는 부동산 계약을 해지할 때 매수인에게 계약금을 배액으로 배상하면 문제될 것이 없다고 생각할 수도 있습니다. 그런데 여기서 짚고 넘어가야 할 부분은 바로 '매매계약서'인데요. 

매매계약서를 살펴보면 '특약사항'이라는 것이 기재돼 있습니다. 통상 '매수인이 매도인에게 중도금이나 중도금이 없을 때에는 잔금을 지불하기 이전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기할 때 계약을 해제할 수 있다'라는 문구를 보실 수 있습니다. 

 

 

 

 

이러한 특약사항이 매매계약서에 기재돼 있다면 부동산 계약파기는 중도금이나 잔금을 내기 이전에만 가능하다고 해석할 수 있는데요. 그러니까, 매도인이 계약금을 배액으로 배상한다고 하더라도 이미 중도금이나 잔금을 지급한 상태라면 매도인이 자기 마음대로 계약금을 돌려주겠다느니, 부동산 계약파기시 위약금을 배액으로 주겠다고 하더라도 계약을 해지할 수 없다는 뜻이지요. 

대법원 판례를 살펴보아도 '잔금을 지불하기 전까지'라는 말은 '잔금 지불 이행에 착수하기 이전까지'라고 판시하고 있습니다. 부동산 매매계약을 체결한 매도인이 계약파기 위약금을 줄 테니 계약 해지를 당연시하게 요구한다면, 매매계약서를 다시 한 번 살펴본다음, 일방적인 계약해지 통보를 거절하시기 바랍니다.

이처럼 부동산 위약금 문제와 더불어 가계약 문제로 가계약금 기준에 대해서 궁금해하는 분들이 많습니다. 계약을 맺기 이전에 구두상 가계약을 맺으려고 가계약금을 주었다가 부동산 계약이 파기됐다면, 과연 위약금의 기준은 '계약금'으로 봐야 할까요, 아니면 '가계약금'으로 봐야 할까요?

 

■ 부동산 계약파기시 위약금 기준은?

주택을 10억원에 구매하기로 한 A씨는 매도인 B씨에게 계약금 1억원 가운데 2000만원은 계약 당일 지급하고, 나머지 8000만원은 다음 날 지불하기로 서로 합의했습니다. 그런데 매도인 B씨가 갑자기 아파트 계약을 해지하기에 이르렀습니다. 시세보다 적은 금액으로 매매계약을 체결했다면서 말이죠. 그러면서 가계약금으로 받은 2000만원의 두배인 4000만원을 위약금으로 공탁하고 일방적으로 아파트 계약을 파기했습니다. 

매도인의 계약해지 통보에 화가 난 A씨는 본래 계약금은 1억원이었으니 주택 계약을 파기한 위약금으로 계약금 1억원의 배액인 2억원을 배상해야 한다고 주장했습니다. 그러면서 B씨에게 손해배상청구 소송을 제기했는데요. 과연 매도인과 매수인 중 누구의 주장이 받아들여졌을까요?

 

 

판례에서는 부동산 매매 해약금은 전체 계약금을 기준으로 하는 것이 맞다,고 판시하고 있습니다. 현행 민법 565조에서도 부동산 매매계약시 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해지할 땐 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해지할 수 있다고 명시돼 있습니다. 

그러나 실제 법적으로는 가계약금 자체에 대해 법적 효력이 전무한 경우도 있스빈다. 가계약금을 지불 받은 것만으로는 부동산 매매계약이 성립됐다고 보는 경우가 흔치 않은 건데요. 단순한 변심이었다고 한들 가계약금을 위약금 또는 해약금으로 볼 수 없다고 판단하는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 가계약 파기와 관련한 문제는 부동산 전문 변호사와의 심층적인 상담을 통해 해결 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.