부동산 가계약금 반환 계약파기 유형별로 살펴보니

[사진=법무법인 명경 서울사무소가 위치한 서울 서초동 빌딩 전경]

 

 

부동산 분쟁은 대부분 큰 재산이 걸린 문제이다 보니 소송을 통해 해결하고자 할 때 많은 시간이 소요됩니다. 이러한 부동산 분쟁 가운데서도 가장 빈번하게 발생하는 다툼이 '계약 파기' 문제가 아닐까 싶은데요. 부동산 매매, 임대차 등 계약을 진행하는 과정에서 발생하는 여러 형태의 다툼은 법정 분쟁으로 이어지는 경우가 우리 주위에서 많이 발생하고 있습니다. 

 

부동산 계약 파기와 관련한 재판 가운데 많은 이들의 이목을 끌었던 판례가 있는데요. 부동산 계약을 파기할 때 해약금의 기준 여부를 두고 번진 소송전이었습니다. 부동산 계약금 가운데 일부만 지불한 상태에서 계약을 파기했을 시, 일부 금액의 두 배를 해약금으로 지불해야 하는지, 아니면 계약금 전체를 기준으로 두 배를 지불해야 하는지에 대한 분쟁이었는데요. 

 

과연 대법원은 어떠한 판결을 내렸을까요?

 

 

 

[사진=법무법인 명경 서울사무소 상담실 창밖으로 보이는 서울중앙지방법원 모습]

 

 

 

서울 모 지역의 아파트를 보유하고 있던 A씨는 이 아파트를 매수인 B씨에게 11억원에 매매하기로 약정했습니다. 이에 B씨는 매매대금의 10% 수준의 계약금 1억 1000만원 가운데 1000만원을 계약 당일 매도인 A씨에게 지급했습니다. 계약금 나머지 금액인 1억원은 계약일 바로 다음날 주기로 합의한 것이죠. 

 

그런데 B씨는 계약금 1억원을 지급하기로 한 당일, 돌연 태도를 바꿨습니다. 부동산 계약을 파기하기로 한 것입니다. A씨의 아파트와 같은 조건인 다른 아파트 매물이 더 저렴한 가격으로 급매 중이었기 때문인데요. 이에 B씨는 매수인인 본인이 계약을 파기한 것이기에 먼저 지불한 계약금 1000만원의 두 배인 2000만원을 해약금으로 공탁하고 A씨와 맺은 계약을 파기하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 

 

이에 A씨는 해약금 기준을 본래 계약금인 1억 1000만원을 기준으로 봐야 하고, 이에 두 배인 2억 2000만원을 배상해야 한다고 주장하며 B씨를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.  

 

법원은 어떻게 판단했을까요?

 

 

 

 

 

 

1심에서는 부동산 계약파기 위약금을 4300만원으로 산정했고, 뒤이어 진행된 항소심에서는 8700만원을 배상하라는 판결을 내렸습니다. 대법원도 원고 일부 승소로 판결한 원심을 확정했습니다. 

 

그러니까 '부동산 매매 해약금은 전체 계약금을 기준으로 하는 것이 맞다'고 판단한 것입니다. 다만, 손해배상액이 과해 민법에 따라 손해배상액을 감안해 산정한 것이죠. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q. 일방적인 계약 파기 시 부동산 가계약금 반환 어떻게 해줘야 하나요?

 

C시에 거주 중인 D씨는 다른 지방 소도시인 E시의 아파트를 한 채 소유 중이었습니다. 1가구 2주택 부담을 덜기 위해 현재 살고 있는 곳에 직접 거주할 목적으로 아파트를 한 채 구입한 다음, 소도시에 있는 아파트는 처분하기로 했죠. E시의 아파트를 내놓은 매도인 D씨는 며칠 뒤 부동산 중개인으로부터 아파트를 매수하고자 하는 분이 계신다는 연락을 받았습니다. 이에 3일 뒤 매수인을 만나 매매계약을 체결하고자 했습니다. 매수인은 당장 계약을 맺길 원했지만, D씨가 살고 있는 지역에서 지방 소도시인 E시까지의 거리가 멀어 시간을 선뜻 내기 어려웠습니다. 그래도 빠른 계약 진행을 위해 D씨는 공인중개사를 통해 매수인으로부터 가계약금 500만원을 계좌로 받았습니다.

 

그리고 3일 뒤, 본 계약을 체결하기 위해 D씨는 E시가 있는 지역으로 향했습니다. 그런데 이동 중 공인중개사로부터 연락 한통을 받게 됩니다. 매수인이 D씨의 아파트를 매매하지 않기로 했다는 겁니다. 계약을 파기하고 싶다는 뜻을 전달한 것이죠. 

 

매수인의 일방적인 계약 파기에 D씨는 매우 화가 났습니다. 매수인이 빠른 시일 내에 계약을 체결하길 원하여 직장에서 눈치를 보며 연차를 사용했고, 급히 이동하던 중 갑작스러운 계약 파기 소식을 전달받았기 때문이죠. 더욱이 매수인이 공인중개사를 통해 매도인 D씨에게 전달한 부동산 가계약금 500만원을 반환해줄 것을 요청했다는 이야기까지 전달받았죠. 

 

매수인이 일방적으로 계약을 파기한 상황에서 매도인 D씨는 부동산 가계약금 반환 의무가 있을까요?

 

 

 

 

부동산전문변호사

법무법인 명경(서울) 김재윤 대표변호사의 답변

 

 

 

위와 같은 사례처럼 부동산 거래 관행에 따라 본 부동산 계약에 앞서 가계약금을 주고받는 경우가 있습니다. 집을 팔려는 매도인과 구매하려는 매수인이 살고 있는 지역이 떨어져 있고, 계약서 작성 날짜를 정해 만나야 하는 경우 해당 날짜까지 매도인은 부동산을 다른 사람에게 팔지 않고, 매수인은 사겠다는 결심을 지켜야 한다는 암묵적인 약속으로 부동산 가계약금을 지급하는 것이죠. 

 

가계약금을 주고받은 당사자들은 매수인의 변심으로 부동산 계약을 파기하는 경우, 매도인이 매수인에게 부동산 가계약금을 반환할 필요가 없다고 생각하거나, 매도인이 다른 사람에게 파는 경우 매도인이 매수인에게 두 배로 돌려줘야 한다고 알고 계시는 분들이 많을 듯싶은데요. 실제 법리적으로 봤을 때 부동산 가계약금은 그 자체에 대해 법적 효력이 전무한 경우가 많습니다. 실제 부동산 계약이 성립된 것으로 볼 수 있는 경우는 그 계약의 계약금 중 일부에 불과하죠. 

 

다시 말해, 부동산 가계약금을 지불하거나 받은 것만으로는 부동산 매매계약이 성립됐다고 보기 어렵기 때문에 단순히 변심으로 인한 계약 파기라고 할지라도 부동산 가계약금을 위약금이나 해약금으로 볼 수는 없습니다. 

 

그러므로 D씨는 매수인에게 가계약금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

대법원은 부동산 계약이 성립하기 위해서는 매도인과 매수인 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 하는데, 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관해 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사가 합치되거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준, 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다고 판시하고 있습니다. 

 

또한 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대해 합의가 이루어지지 않은 경우 특별한 사정이 없는 한 부동산 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다고 보고 있습니다. 부동산 계약을 성립하려면 본질적인 사항이나 중요사항에 관해 매도인과 매수인 간에 합의가 있어야 한다는 것을 분명히 해야 한다는 것이죠. 

 

 

 

 

 

 

부동산 매매 계약을 할 때 매매대금이나 계약금, 중도금, 잔금 지급시기 등은 구체적으로 정해야 합니다. 특히 매도인과 매수인 간의 계약이행을 위한 방법을 어떻게 정할 것인지, 계약서 작성 시기도 함께 합의 하에 결정하는 것이 좋습니다.

 

다시 한번 말하자면, 매수인의 단순 변심으로 인한 부동산 계약 파기라 할지라도 부동산 가계약금은 반환해야 합니다. 돌려줘야 한다는 것이죠.

 

일방적인 계약 파기에 화도 많이 나고, 시간적으로나 물질적으로 손해가 상당하고, 어떻게 해서든 이 억울한 마음을 풀고자 한다면 손해배상을 청구해 보상을 받는 방법도 있습니다만, 청구할 수 있는 금액은 계약이 성립될 것이라고 믿고 지출한 비용인 신뢰이익 수준일 것으로 예상됩니다. 

 

이에 따라 위의 사례를 통해 받을 수 있는 손해배상액은 매도할 아파트가 있는 지역까지 이동한 교통 경비 수준일 것으로 예상됩니다.