점유취득시효 소송 통해 내 땅 되찾을 수 있을까

안녕하세요! 법무법인 명경(서울)입니다. 오늘은 부동산 점유취득시효에 대해 알아보고, 점유취득시효 소송을 통해 내 땅을 되찾을 수 있는 방안이 있는지 알려드리고자 합니다. 

 

 

 

 

- 취득시효란?

 

취득시효는 다른 사람의 물건을 일정기간 지속적으로 점유하는 사람에게 그 소유권을 취득할 수 있도록 해주는 제도입니다. 소유권 이외의 재산권을 일정기간 계속해 사실상 행사하는 사람에게 그 권리를 취득하게 해주는 거죠. 

 

여기서 많이들 오해하는 부분이 무조건 장기간 점유를 하면 남의 것이 내 것이 된다고 이해하고 있는 분들이 계시는데요. 취득시효에도 여러 요건이 충족돼야 인정됩니다. 

 

 

 

 

 

- 점유취득시효 성립 요건은?

 

소유의 의사로 점유하고 있어야 합니다. 이를 법률 용어로 '자주점유'라고 합니다. 예를 들어, 땅의 소유자는 아닌데 자신이 소유자라고 믿고서 땅을 점유하고 있는 사람이나 물건을 절취한 사람은 소유 의사를 가지기 때문에 자주점유자로 봅니다. 

 

이와 반대로 소유의 의사가 없는 점유를 '타주점유'라고 합니다. 그러니까 다른 사람이 소유권을 갖고 있다는 것을 전제로 하는 점유이죠. 내 땅이 아닌 다른 사람의 땅을 임대해 사용료를 지불하는 임차인이나 전세권자 등 소유자가 따로 있는 물건을 점유하고 있는 자를 타주점유자로 보는 겁니다.

 

 

 

 

 

자주점유 이외에도 취득시효 요건으로는 그 점유가 평온, 공연히 행해져야 합니다. 여기서 말하는 평온과 공연이라는 뜻은, 공공연하게 모두가 알도록, 비밀이나 숨김 없이, 악의적인 목적을 두지 않고 물건을 점유하고 있어야 합니다. 

또 그 점유가 일정기간 계속돼야 하는데, 부동산의 경우 점유자가 소유자로 등기돼 있지 않을 시에는 그 기간을 20년으로 봅니다. 20년의 시효가 완료되면 등기로써 소유권을 취득할 수 있는 권한이 주어지는 거죠. 

만약 점유자가 소유자로 등기가 돼 있다면 그 기간은 10년으로 줄어들게 됩니다. 점유자가 초반에 선의나 무과실인 경우에만이죠. 그렇지 않은 경우에는 20년이 지나야 소유권을 취득할 수 있게 됩니다. 동산의 경우에는 점유가 선의거나 무과실인 경우 5년, 그렇지 않은 경우 10년입니다. 

 

 

 

 

 

- 선의취득이란?

 

부동산은 등기부를 살펴봤을 때 소유자가 누구인지 떡 하니 나오지만 자동차나 중기 등 일부를 제외한 동산은 소유자가 누구인지 확인할 길이 없습니다. 단지 '내가 주인이다!'라는 점유자의 주장과 점유로서 소유 여부를 믿을 수밖에요. 그래서 이러한 점유의 외관을 믿는 자를 보호하기 위한 제도가 선의취득입니다.

 

위에서 언급했다시피 소유의 의사, 즉 자주점유여야만 취득시효가 인정됩니다. 이것이야 말로 취득시효의 핵심이죠. 

땅 주인이 따로 있는지 모르고 내가 땅 주인이라고 철썩같이 믿고 있는 등 자신에게 소유권이 있다는 전제로 점유하고 있는 자주점유자가 소유권을 얻을 수 있는 거죠. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아닌, 타인의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 의미입니다. 

 

 

 

 

 

"억울하게 빼앗길 위기에 놓인 내 땅 되찾는 방법은?"

 

명목상 소유자라 할 지라도 땅의 주인인 건 변함없는 사실입니다. 그런데 소유자가 아닌 사람이 땅을 오랜 기간 점유했다는 이유 하나로 땅의 소유권을 주장한다면 실소유주 입장에선 황당할 수밖에요. 

점유자가 소유권 이전등기 청구 소송을 언급하며 으름장을 놓는다면, 당황하지 마시고 원소유자도 소송으로 맞대응하면 됩니다. 상대방이 자주점유임을 입증하는 데 주력하면, 땅 주인은 자주점유가 아님을, 무단점유라는 사실을 입증하면 됩니다. 이러한 부분은 법률적인 부분을 뒷받침하여 입증해야 하기 때문에 부동산전문변호사의 도움으로 소송을 진행하는 것이 여러모로 돈과 시간을 절약할 수 있다는 말씀을 드릴 수 있습니다.

법무법인 명경(서울)은 점유취득시효 등 부동산 분쟁만을 전담하는 부동산전문변호사가 직접 일대일 상담을 통해 대응 방안을 제시하고 있습니다. 더 나아가 의뢰인과 함께 사건을 해결해나가기 위한 만반의 준비가 돼 있습니다. 

 

 

 

 

 

<법무법인 명경(서울) 점유취득시효 소송 '승소' 사례>

 

 

법무법인 명경(서울)의 의뢰인이자 토지 점유자를 상대로 소를 제기한 A씨는 2016년 11월 남편이 사망하면서 남편의 명의로 된 토지의 소유권을 협의분할에 의한 상속을 통해 취득했습니다. 해당 토지는 약 49평에 이르는 규모로, 사망한 B씨의 배우자가 1990년 3월경 모 조합으로부터 사들여 소유권이전등기까지 마친 상태였죠. 

그런데 A씨는 이내 당황했습니다. 자신의 이름으로 명의 변경과 소유권이전등기까지 모두 마친 토지에 모르는 사람이 건물을 짓고는 실제 살고 있었기 때문이죠. 일면식도 없는 사람이었습니다. 

전후 사정을 알아 보니 1950년경 C라는 사람이 해당 토지에 무단으로 목조 스레트지붕 단층 주택을 신축하고 이 건물을 D씨에게 매도한 것이었습니다. 당시 주택건물은 미등기 상태였는데, 주택을 매수한 D씨가 2012년 2월 소유권보존등기를 마쳤습니다.

이에 명경의 의뢰인인 A씨는 2016년 12월, 토지 점유자인 D씨를 상대로, 무단으로 신축된 단층 주택을 철거해 원래 상태로 돌려놓고, 본 상태로 돌아간 땅을 돌려달라는 취지의 건물철거 및 토지 인도 청구 소송을 제기했습니다. 

 

 

 

 

 

 

A씨의 소송 대리를 맡았던 법무법인 명경(서울)의 부동산전문변호사는 의뢰인이 토지 소유권을 명백히 침해 당한 사안인 것을 확인하고, D씨가 거주 중인 주택건물이 지어진 땅이 의뢰인의 소유라는 점을 재판부에 명확하게 증명하면서 토지 점유주를 상대로 토지의 인도와 건물의 철거를 강력히 요구했습니다.  

이에 재판부는 "점유자 D씨는 건물을 철거하고, 토지 소유주인 A씨에게 토지를 반환하라"는 판결을 내렸습니다. 토지 소유주인 명경의 의뢰인이 승소한 겁니다. 

 

법무법인 명경(서울)의 의뢰인의 경우 토지 점유자인 상대방의 건물 철거와 토지 인도만을 요구했지만, 토지를 점유하기까지의 기간에 대한 부당이득금 반환, 불법행위에 기한 손해배상 등을 원인으로 금전적 배상을 청구할 수도 있는 부분이었습니다. 

 

 

 

 

 

 

이러한 부동산 소유권과 관련한 법정 분쟁은 법률 지식이 부족한 일반인들이 감내하기엔 많은 어려움이 뒤따를 수밖에 없습니다. 보통 부동산 소송은 장기전으로 진행되는 경우가 다분하기 때문에 소송을 기복 없이 이끌어갈 수 있는 부동산전문변호사의 조력이 매우 필요한 부분이죠. 

법무법인 명경(서울)은 다양한 부동산 소송 경험과 집요하기까지한 사실 조사 등을 바탕으로 명쾌한 해결책을 제시해드리고 있습니다. 대한변호사협회로부터 '부동산' 전문분야를 인증 받은 부동산전문변호사가 직접 상담부터 소송 대리까지 도와드립니다.