부동산전문변호사가 설명하는 점유취득시효란

 

부동산전문변호사가 설명하는 점유취득시효란

 

 

 

 

 

 

 

'취득시효'는 일정한 사실 상태가 지속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 권리의 취득을 부여하는 것을 뜻합니다.

 

시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산인데요. 점유를 수반하지 않은 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의해 성립하는 권리(점유권/유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권/환매권/해제권)는 성질상 또는 법률상 취득시효가 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산의 점유 취득 시효는 민법 245조에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도입니다.

 

이처럼 다른 사람의 물건이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효 취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는데요. 등기 후 10년을 점유했을 대 민법상 소유권자로 인정한다는 겁니다.

 

그러나 오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 성립 요건 등을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

점유 취득 시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 '자주점유'이어야 합니다. 이것은 민법에서 말하는 소유의 의사로, 시효 취득의 핵심입니다. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아닌, 타인의 소유권을 배척하고 자신의 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 합니다.

 

이와 반대되는 점유는 '타주점유'로, 이는 평온하고 공연한 점유가 아닌, 소유의 의사를 가지고 있지 않은 점유를 뜻합니다. 타주점유에 대해 입증해야 할 책임은 현재 등기명의자에게 있게 되는 것이죠.

 

 

 

 

 

 

 

반면 점유가 개시된 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적 행위나 기타 법률 요건 없이 이와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서도 남의 부동산을 점유하는 악의의 무단점유일 경우에는 자주점유의 추정은 깨집니다.

 

그래서 20년 이상 점유기간을 가졌다고 하더라도 시효 취득을 할 수 없습니다. 또한 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못합니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 타인의 토지에 대한 점유 시효 취득 주장에 대해

 

 

대법원 판례는 점유자의 자주점유와 평온, 공연한 점유는 추정되므로 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명해야 한다고 보고 있습니다.

 

다만 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 사람은 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다. 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실했다고 하더라도 이를 시효이익이 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 않습니다.

 

또한 전 점유자의 점유를 승계한 사람은 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아닙니다.

 

그렇기 때문에 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수해 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위해 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위 행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장해 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없습니다. (대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 판결)