아파트 등 부동산 매매시 주의사항은

 

아파트 등 부동산 매매시 주의사항은

 

 

 

 

 

 

 

부동산매매는 토지나 건물 등 부동산을 목적물로 하는 매매로, 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.

 

우리날 노년층 5명 중 4명의 재산이 부동산인 만큼 자신의 재산권 보호를 위한 법정 분쟁은 끊이지 않고 있는 실정인데요. 부동산 매매에 따른 분쟁도 여러 갈래로 나뉘는데, 부동산 계약해제, 계약취소 및 무효, 매매계약금 및 위약금, 중도금, 매매잔금 등의 문제로 분쟁이 발생하곤 합니다.

 

 

 

 

 

 

● 부동산매매 절차는?

 

 

1. 매매계약 전 준비 단계

 

- 부동산 선정

부동산의 시세나 그 주변을 조사합니다.

 

- 부동산 중개업체 선정

계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산 중개업체를 대리인으로 하여 체결할 때는 중개수수료 등을 알아보고, 중개업체를 선정해 부동산 중개계약을 체결합니다.

 

- 부동산 구입자금 마련

구입자금의 대출 종류 및 대출기준을 살펴보고 자신에게 적절한 대출방식을 선택합니다.

 

- 행정청의 허가 받기

일정한 경우 부동산 매매계약을 체결하기 전 행정청의 허가를 받아야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 매매계약 체결 단계

 

- 부동산의 권리관계 등 확인

매매당사자가 부동산 소유권자인지, 대리인인지 알아보고, 대리인이라면 대리권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 또 부동산 등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

 

- 부동산 계약

매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 매매계약 후 처리 단계

 

- 소유권 이전등기

매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해 부동산 등기부에 등기해야 합니다.

 

- 각종 사항 신고

부동산 거래를 신고하고, 매수한 주택으로 거주지를 이동해 전입신고와 자동차 주소지를 변경해야 합니다.

 

- 세금 납부

매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

● 아파트 등 부동산 매매시 주의사항

 

- 매매계약 해제 분쟁

매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 안에도 이행을 하지 않을 때는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

또 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일이나 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않을 때는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

이러한 법정 해제에 따라 원상회복의무를 지니게 되는데, 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제 3자에게 목적물을 처분해 계약해제에 따른 원물 반환이 불가능하게 된 경우, 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환해야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대해 그 이득일 부터의 법정이자를 가산한 금액입니다.

 

또한 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있고, 일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

당사자들이 매매계약 당시 그 일방 또는 쌍방이 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다. 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고, 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대해 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상해 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수는 없습니다.

(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결)