임대보증금반환소송 승소 사례는

 

지난해 전국을 떠들썩하게 했던 오피스텔 이중계약 사기 사건을 기억하시는지요. 오피스텔을 분양하면서 임대인으로부터 월세 계약을 위탁받은 임대관리업체 '집이야기' 대표가 세입자들에게 전세 계약을 맺는 이중계약 사기를 쳐 약 300억 원이 넘는 돈을 가로챈 사건이었는데요. 이 대표는 사기 행각이 알려지자 잠적했다가 도주한 지 약 3주가 되지 않은 시점에 경찰에 붙잡혔습니다. 

집이야기 대표는 전국 1000여 세대의 오피스텔을 위탁, 관리하면서 오피스텔 전세 계약자들에게 전세금을 받아 계약서를 작성하고, 임대인들에게는 월세 계약을 한 것처럼 속여 세입자들의 보증금을 편취하는 등 이중계약 사기를 벌인 혐의로 구속됐는데요. 범행을 들키지 않기 위해 세입자들에게 받은 전세보증금 일부를 매월 이들이 낸 월세인 것처럼 속여 임대인들에게 지급해온 것으로 드러났습니다.

 

 

업체 대표가 구속된 것으로 전국 규모로 벌어진 사기 행각은 잘 해결될 것처럼 보였지만, 실상은 다른 쪽의 분쟁으로 번졌습니다. 바로 임대인과 세입자 간의 법적 분쟁이었습니다. 집이야기 대표가 변제 능력이 없다는 사실이 알려졌기 때문인데요. 집이야기로부터 전세보증금을 돌려받지 못하게 된 세입자들이 임대인에게 임대보증금반환소송을 제기하는 등 전세금 반환의 책임을 같은 피해자인 임대인에게 물었습니다. 

이에 법무법인 명경(서울)은 세입자들의 소송 제기로 졸지에 '피고'가 된, 천안 집이야기에 월세 계약을 위탁한 피해 임대인들의 법률 대리를 맡아 여러 소송 건에 맞는 대응책을 각각 마련하고 의뢰인의 권리 지킴이를 자처하며 소송에 만전을 기했습니다. 

이에 명경(서울)은 최근 천안 집이야기 보증금 분쟁과 관련하여 임대관리업체에 월세 계약을 위임한 임대인이 전세 계약을 체결한 세입자의 전세금 반환 책임이 없다는 판결을 이끌어냈습니다. 의뢰인들의 소송을 연이어 승소로 이끈 것인데요.

최근이었죠. 명경의 의뢰인인 임대인(피고)을 상대로 소를 제기한 세입자(원고)의 청구를 모두 기각한다는 또 하나의 승소 판결이 나왔습니다. 그래서 오늘은 이 판결과 관련해 설명해드릴까 합니다.

법원, 임대인에 임대차 보증금 반환 소송 제기한 세입자 청구 '모두 기각'
법무법인 명경(서울) 의뢰인(임대인) 승소!

수원지방법원 안산지원 제1민사부는 9일, 집이야기 이중계약 사기 사건의 피해 세입자들이 "전세금을 반환하라"며 피해 임대인들을 상대로 낸 보.증.금.반.환.소.송에서 원고 청구를 모두 기각했습니다. 사실상 임대인이 세입자에게 전세금 반환의 책임이 없음을 인정한 겁니다.

 

 

이번 소송에서 원고인 세입자들은 다음과 같이 청구했습니다.

임대인들은 집이야기에 임대 관련 모든 권한을 위임했으므로, 세입자들이 체결한 전세계약은 모두 적법한 대리인에 의해 체결된 유효한 계약이다. 이 계약을 해지하며, 각 임대차목적물을 인도받음과 동시에 세입자들에게 각 임대차보증금을 반환해야 한다.

임대인들은 고의 또는 중대한 과실로 집이야기 대표의 불법행위에 가담했거나 방조한 공동불법행위자에 해당하거나, 집이야기의 사용자에 해당하므로, 세입자들에게 각 보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

그러나 재판부는 이러한 원고 측 청구를 모두 기각했는데요. 과연 그 이유는 무엇일까요?

 

먼저 재판부는 원고 측이 '세입자들이 체결한 전세 계약이 모두 적법한 대리인에 의해 체결된 유효한 계약'이라고 주장한 데 대해 다음과 같이 판단했습니다. 

각 영업위탁계약서에는 영업위탁계약에 따라 집이야기가 임대인들에게 지급하는 보장금인 '월 수익금과 보증금', 집이야기가 위탁의 대가로 받는 '위탁료', 집이야기가 대리해 체결하는 목적물에 대한 '임대료' 등의 용어가 기재돼 있는데, 그중 위탁의 대가로 집이야기가 취득하는 위탁료는 '각 호실당 월세 1개월분'으로 이를 첫 달 임대료에서 공제하도록 하고 있고, 영업위탁계약에 따른 임대수익보장의 대상은 '보증금 및 월 임대료'로 정의돼 있는바, 영업위탁계약서는 전체적인 문언상 '일정한 매월 임대료 수익이 발생하는 것을 전제로 작성된 것'으로 판단된다. 

그러니까 임대인들이 집이야기에 위탁한 계약은 상당한 금액을 보증금으로 지불하는 전세가 아닌, 매월 일정 수익이 발생하는 '월세'라고 인정한 겁니다. 

 

또한 재판부는 영업위탁계약서 특약조항의 내용을 지적하는 원고 측 주장에 다음과 같이 판시했습니다.

특약조항에 '임차인과 임대차계약 시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다', '임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다'는 내용이 기재돼 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금(500만원 내지 2000만원), 월 수익금(550만원 내지 80만원)을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미하는 것으로 봄이 상당하다. 

만일 위와 같이 보지 않는다면 임대인으로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대보증금을 반환해야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 임대인들이 어떠한 담보도 확보하지 않은 채 위와 같은 위험을 스스로 용인했다고 보기는 어렵다.

이와 더불어 임대인이 작성한 위임장에 기재돼 있는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라는 문구에서 '임대료'는 '월 차임'을 뜻한다고 판단했습니다. 월 차임은 곧 월세 계약으로 본다는 의미이죠.

 

재판부는 이외에도 아래와 같은 이유들로 볼 때, 세입자들에게 집이야기가 영업위탁계약서에 기재된 조건과 크게 차이 나는 조건으로 각 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 

- 임대차계약서를 작성할 당시 임대인들로부터 위임장, 영업위탁계약서를 제시받거나 사본을 교부받아 그 내용을 확인했던 점

- 위임장, 영업위탁계약서는 월세 계약을 전제로 작성된 점

- 영업위탁계약서에 기재된 보증금보다 훨씬 고액의 보증금을 조건으로 하는 임대차계약을 체결했을 뿐만 아니라 임대인이 아닌 사람 명의의 계좌로 보증금을 송금하면서도 이를 임대인들에게 확인하지 않은 점

 

 

 

이에 재판부는 세입자들이 체결한 전세 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 '무효'라고 판단하면서, 월세 계약을 위임했던 임대인에게 전세금 반환의 책임을 물었던 세입자들의 청구를 모두 기각했습니다. 

여기서 말하는 '무권대리'란, 대리권 없이 행해진 대리 행위라는 뜻입니다. 그러니까 임대인들은 집이야기에 월세 계약을 위임했기에 세입자들의 전세금 반환의 책임이 없다고 본 겁니다. 

 

법무법인 명경(서울)은 지난 1월에도 세입자 A씨가 집이야기와 명경의 의뢰인인 임대인 B씨에게 전세보증금 반환을 청구한 소송에서도 승소한 바 있습니다. 이 재판부 역시 임대인에게 전세금 반환 책임이 없다고 판단한 것이죠.

그렇기 때문에 부동산 임대차 계약시 위임장 등 관련 서류를 확인하거나 상호 전화를 통해 계약사항을 반드시 재확인해야 합니다. 부동산 임대 계약을 앞두고 계신 분들을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

 

이번 집이야기 사건과 관련하여 각기 다른 판결이 나오고 있습니다. 세입자의 손을 들어준  판결도 나왔는데요. 명경에서 진행했던 이번 소송은 재판부의 더욱 자세하고 면밀한 판단 이유가 설명돼 있기에 앞으로 항소심을 준비하는 임대인분들에겐 더욱 희소식이 아닐까 싶습니다. 

1심에서 패소하여 항소심을 준비하는 임대인분들을 돕기 위해 명경은 이번 임대보증금반환소송에 많은 노력을 기울이고 있습니다. 명경에서 이끈 여러 승소 판결을 길잡이로 하여, 임대인 여러분의 권리를 명경(서울)에서 지켜드리고자 합니다.