수익형호텔 분양 후 계약해제 방법은

 

 

- 수익형 호텔이란?

수익형 호텔 분양과 관련한 이슈는 기사나 뉴스 등을 통해 심심치 않게 접하셨을 겁니다. 대부분 피해 사례에 대해 다룬 내용들이죠. 일명 분양형 호텔이라고도 불리는 투자 방식은, 수익형 부동산 가운데 하나입니다. 수분양자라고 불리는 투자자들이 객실별로 소유권을 갖고 호텔을 위탁운영하는 업체가 수익을 배분하는 방식인데요. 이러한 분양형 호텔의 용도는 건축법상 숙박 시설로 분류되지만, 관광진흥법이 아닌 공중위생관리법이 적용됩니다. 그래서 수익형호텔에는 1급, 2급과 같은 호텔 등급을 매길 수 없습니다. 

오피스텔을 매매 후 전세 또는 월세로 다른 사람에게 세를 주는 것처럼, 호텔 객실을 분양받아 먼저 분양금의 일정비율에 해당하는 수익을 받고, 이후 호텔 운영 실적에 따라 수익을 배분 받는 방식으로 금전적 이익을 취득하는 투자라고 이해하시면 됩니다. 그렇다고 해서 호텔 사업에 투자하는 것이 아니라 숙박 사업을 통해 투자자 개개인이 재테크를 하는 셈입니다. 

 

 

 

- 호텔 분양의 문제점은?

장기적으로 일정하게 금전적 이득을 취할 수 있다는 말에 호텔을 분양받은 뒤 금전적 피해를 호소하는 이들의 수가 적지 않습니다. 특히 관광 지역으로 손꼽히는 제주도나 부산 등에서 호텔 분양에 따른 분쟁이 계속해서 발생하고 있는데요. 일정한 수익금 지급을 약속했는데 이행되지 않은 경우, 공사지연으로 호텔 완공일자가 늦춰지면서 손해가 발생하는 경우 등 그 피해 사례도 다양합니다.

이처럼 피해 사례가 급증하자 공정거래위원회가 제재에 나섰습니다. 우선 투자자들을 현혹시킬 수 있는 허위·광고를 벌인 시행업체들에 대해 시정명령을 내린 것인데요. 예를 들어, 한 분양 업체는 일간 신문에 아래와 같은 문구를 사용해 시정명령이 부과됐습니다.


- 땅값 상승률 전국 1위
- 특급 비즈니스 분양형 호텔
- 14%의 확정수익률
- 월 70만원이 따박따박

 

땅값 상승률이 1위라는 객관적인 증거가 없고, 수익형호텔은 '특급'과 같은 등급을 부여할 수 없는데 특급호텔이라고 명칭 했고, 수분양자에게 수익을 확정적으로 보장하는 기간이 1년인데도 불구하고 이러한 사실을 묵인한 채 '따박따박'이라는 표현을 사용해 일정하게 월 임대 수익을 받을 수 있는 것처럼 기만적인 광고 행위를 한 것으로 보고 시정명령을 내린 것이죠. 

호텔 분양을 고려하는 분들께서 꼭 알아두셔야 할 것은 시행사가 분양형호텔의 수익률을 어떻게 산출하느냐 입니다. 대출금의 액수, 취득세, 부가가치세 등의 반영 여부 등에 따라 수익률이 천차만별로 산출될 수 있기 때문이죠. 그렇기 때문에 호텔 분양 광고에 '확정', '보장' 등의 표현을 사용해 수익률이 확실하게 정해진 것처럼 광고하는 것은 위법 행위라는 것을 알아두셔야 합니다.  

 

법무법인 명경(서울) 실제 상담 사례

Q. 2017년 초, 투자를 목적으로 A호텔 객실을 분양받기 위한 계약을 체결했습니다. 계약 당시 2년 뒤인 2019년 4월, 그러니까 올해 4월 준공 예정이라는 책임준공확약서를 받았습니다. 그런데 준공 예정 연도인 올해, 시행사에서 준공 일자가 본래 예정일인 4월에서 6개월 뒤인 10월쯤으로 연기될 것이라고 통보했습니다. 솔직히 10월에 준공될 것이라는 시행사의 말에 신뢰가 가지 않습니다. 그래서 계약을 해제하고 싶습니다. 현재 계약금 10%와 잔금 가운데 일부인 1500만원 정도 납입한 상태인데, 수익형 호텔 분양 후 공사 지연을 이유로 계약 해제 가능할까요? 중도금 대출도 무효로 할 수 있는지 궁금합니다.

법무법인 명경(서울)의 답변

수익형호텔 계약 해제 문제로 고심이 많으실 것으로 생각됩니다. 분양형호텔은 시행사와 위탁운영사가 투자자에게 분양 후 1년에서 3년간 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정 비율에 해당하는 수익금을 지급합니다.

이후 호텔 운영 실적에 따라 수익을 배분하는 방식인데요. 수분양자 가운데서 호텔을 분양 받은 다음 매달 지급되는 수익금을 노후자금으로 사용하려는 목적으로 투자에 뛰어드는 이들이 많습니다. 그런데 실제 수익형호텔을 통해 정기적으로 수익금을 지급받고 있는 수분양자들의 수는 손에 꼽기도 힘들 만큼 금전적 피해 사례가 계속해서 증가하고 있는 추세입니다. 

 

 

대표적인 피해 사례로는, 위탁운영하는 업체가 운영을 제대로 하지 않거나 대량의 공실이 발생해 수익금을 배분하는데 문제가 생기면서 법적 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 또는 건축 과정에서 생긴 하자 문제, 시공사의 자금난으로 준공하지 못한 채 공사 지연 또는 공사 중단 등의 이유로 수분양자들의 금전적 피해가 더욱 막심해지고 있습니다. 그래서 이러한 문제로 법무법인 명경 서울사무소에 도움을 요청하는 분들의 연락이 이어지고 있는데요. 

상담자분의 사례의 경우, 시행사의 귀책사유에 따라 호텔의 준공 일자가 연기된 것으로 보이고, 이러한 사유로 계약해제가 가능하기에 소송을 통해 계약해제가 가능할 것으로 보입니다. 그 근거는 계약서 제8조 [계약의 해지 또는 해제]에서 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

제8조 [계약의 해지 또는 해제]
③ '을'은 '갑'의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.
1. '을'은 '갑'의 직접적인 귀책사유로 인해 입실 예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 본 계약을 해제할 수 있다. (단, 천재지변 또는 '갑'의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연될 경우에는 이를 사유로 '을'은 '갑'에게 본 공급계약의 해제를 요구할 수 없다.)
2. '갑'이 허가권자로부터 건축물의 분양에 관한 법률 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우(단, 시정명령을 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따라 공표하고 공표한 날로부터 2개월 이내에 조치를 취하는 경우에는 제외함.)

 

 

위와 같은 이유로만 계약 해제를 주장할 수는 없습니다. 많은 분들이 참고할 수 있게끔 여러 해결 방안 가운데 일부분을 알려드린 것이죠. 만약 수익형호텔 분양에 따른 문제로 금전적 피해를 겪고 계시다면, 더 이상 시간을 지체 마시고, 수익형 부동산 분쟁 해결 방안에 대해 많은 노하우를 쌓고 있는 부동산전문 변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다. 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 대표변호사가 직접 상담부터 사건 해결까지 도와드리고 있습니다. 

수익형호텔, 투자금 대비 높은 수익금을 얻을 수 있는 것으로 보이지만, 실상은 다릅니다. 전문변호사를 대동하여 하루빨리 문제를 해결해보시기 바랍니다.