점유취득시효 요건은

안녕하세요. 법무법인 명경(서울)입니다. 오늘은 부동산 소유권의 점유 취득시효 요건에 대해 설명해볼까 합니다. 


- 부동산 점유취득시효의 요건, 점유

여기서 말하는 '점유'는 소유의 의사로 하는 자주점유이어야 합니다. 취득시효의 당락이 결정되는 아주 중요한 부분이죠. 한 예로 들면, 땅의 소유주는 아니지만 자신의 땅 주인이라고 믿고서 점유하고 있는 사람은 소유의 의사를 가지고 있기 때문에 자주점유자로 봅니다. 

자주점유의 요건은 평온하고 공연한 점유이어야 합니다. 비밀스럽지 않게, 공공연하게 모두가 알도록, 숨김 없이, 악의적인 목적 없이 부동산을 점유하고 있어야 하는 거죠. 

 

 

 

 

 

직접점유와 더불어 간접점유도 포함됩니다. 자주점유는 점유개시 당시 존재해야 하고, 나중에 매도인에게 처분권이 없다는 걸 인지했더라도 자주점유의 성질은 변하지 않습니다. 

 

소유의 의사가 추정된다면 점유자 스스로가 자주점유임을 입증할 책임은 없습니다. 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 타주점유임을 주장하는 상대방, 그러니까 실질적인, 명목상 땅 주인에게 타주점유에 대한 입증 책임이 있습니다. 

 

 

 

 

 

- 부동산 점유 취득 시효 요건, 시효기간

부동산 취득시효가 성립되기 위해선 해당 부동산을 점유하는 기간이 일정하게 지속돼야 하는데, 부동산의 점유취득시효기간은 20년입니다. 등기부취득시효 기간은 10년이고요. 

과거 판례는 만료점에 대해 기간의 계산이 시작되는 시점을 반드시 시효의 기초가 되는 점유가 시작한 때로 해야 하고, 시효이익을 받으려는 사람이 자기 임의로 시기를 조정해 시효의 기산점으로 할 수 없다고 보았습니다. 

 

하지만 이후 판례에 따르면, 시효취득 대상인 부동산에 대한 소유명의자가 같고, 변동이 없는 경우 시효취득자가 임의로 기산점을 선택할 수 있다고 하고 있습니다. 

 

 

 

 

단, 부동산의 소유명의자가 바뀌었다면 원칙에 따라 시효취득의 기초가 되는 점유가 개시된 시점을 기산점으로 보고, 그 당사자가 기산점을 임의로 선택할 수 없다고 하고 있습니다. 이에 따라 기산점을 기초로 취득시효가 완성된 후 제3의 취득자가 소유권 이전등기를 마쳤다면 이 취득자에 대해 취득시효로 맞서 싸울 수 없다고 할 수 있습니다. 

점유취득시효의 따른 권리 취득은 타인으로부터 승계되는 승계취득이 아닌 독자적으로 새로이 취득하는 원시취득이지만 실무적으로는 소유권 이전등기의 형식을 따른다는 점, 알아두시기 바랍니다.

 

 

 

취득시효는 불명확한 법률관계를 정확하게 하고자 하는 제도입니다. 쉽게 말해, 사실상 지배의 상태가 오래된 경우, 해당 점유자가 점유하는 것을 법률상 정당하다고 보는 겁니다. 

 

하지만 법리 해석에 따라 점유자의 점유가 타당한 건지, 실 소유주가 주장하는 점유자의 타주점유인지 결과가 좌지우지 될 수 있기 때문에 취득시효 제도와 관련해 부동산 소송변호사의 조언과 도움을 구하는 분들이 많습니다. 

 

 

 

법무법인 명경(서울)의 부동산변호사닷컴은 부동산 분쟁만을 전담하는 로펌입니다. 다양한 부동산 분쟁 가운데 부동산 법률 전문가인 대표 변호사를 필두로 각 분야별로 전담 변호사가 배치돼 부동산 점유취득시효 분쟁과 더불어 명도소송, 지역주택조합 분쟁, 공사대금소송, 부동산 계약파기 등 여러 법적 분쟁을 해결해드리고 있습니다.