토지 점유취득시효 무단점유의 경우엔

 

서울 강서구에서 구민들을 대상으로 이색적인 서비스를 제공하고 있다는 소식이 전해졌습니다. 스마트폰으로 본인 땅의 정확한 경계 정보를 확인할 수 있도록 한 것인데요. 경계정보를 제공하는 대상은 최근 5년간 등록전환이나 토지분할 등 측량을 통해 경계가 결정된 땅이라고 합니다.

 

강서구에 따르면, 측량을 통해 땅의 경계가 결정된 경우 현장에 설치한 경계점의 위치 설명도, 사진이 포함된 지상경계점등록부를 누구나 확인할 수 있도록 구청 홈페이지에 등록했습니다. 특히 건물이 있는 필지에 QR코드가 표기된 명판을 부착하여 스마트폰으로 스캔해 확인할 수 있다고 하는데요.

 

이러한 서비스를 제공한 이유는 이웃 간 토지경계 분쟁을 해소하기 위함이라고 합니다. 그만큼 우리 주위에서 땅을 침범하는 문제로 법적 분쟁이 많이 발생하기 때문이죠.

 

 

 

땅 침범과 관련한 분쟁은 침범의 정도가 심한 경우보다 미비한 경우에서 다수 발생합니다. 예를 들어, 담장을 지었는데 옆집 땅을 살짝 침범했다던가, 내가 소유한 땅 위에 건물을 세웠는데 짓고 보니 바로 옆 땅의 경계를 살짝 넘었다던가 하는 문제로 말입니다. 그런데 이러한 침범의 사실을 전혀 인지하지 못한 상태에서 20년 이상 점유한 경우, 시효기간과 더불어 소유의 의사에 따라 점유 취득 시효가 인정되어 타인의 땅을 본인의 땅으로 취득할 수도 있습니다.

 

​여기서 말하는 점유취득시효란 민법에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 뜻합니다. 일정 기간 어떤 사실상의 점유 상태가 지속됐을 때 권리 취득의 효과를 부여하는 제도이죠.

 

​많은 분들이 좀 더 이해하기 쉽도록 판례를 통해 설명해드리겠습니다. 무단점유의 점유취득시효 관련된 대법원 판례인데요. 취득시효에 있어서 소유의 의사의 입증 책임이 누구에게 있는지, 또 점유자의 소유의 의사 추정이 깨어지는 경우 등에 대해 법원은 어떻게 판시했는지 확인해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

지난 1965년 11월 A씨는 서울 강서구 공항동에 있는 땅을 매수한 뒤 소유권 이전등기까지 마쳤습니다. 그리고 6년 뒤인 1971년, 기존 가옥을 철거하고 지하 1층, 지상 2층 규모의 주택을 신축했습니다. 그러면서 담장과 대문을 설치하고, 그 안쪽에 차고와 물치장 등을 축조하며, 그 외의 땅에는 주택 마당으로 사용했습니다. 그리고 20년 뒤인 1991년 A씨는 매수인 B씨에게 해당 주택을 매도했습니다.

 

그런데 문제가 있었습니다. A씨가 주택을 신축할 당시 설치한 담장과 대문, 차고와 물치장, 그리고 주택 마당 등이 A 소유의 땅이 아니었던 겁니다. 국가가 소유한 국유지였던 것이죠. 이 사실을 알지 못했던 매수인 B씨는 A씨로부터 주택을 매수한 뒤 계속해서 그 담장과 대문, 차고, 마당 등을 사용해왔습니다. 그리고 뒤늦게서야 알아챈 것이죠.

 

 

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이에 B씨는 국가를 상대로 소유권이전등기 소를 제기했습니다. 점유/취득/시효의 완성을 주장한 겁니다. 이에 원심은 "1971년 8월부터 A씨가 점유한 국가 소유의 땅을 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정된다"면서 "B씨는 A씨의 점유를 승계해 점유 개시일로부터 20년이 경과한 1991년 8월 국가 소유의 땅에 관해 취득시효가 완성됐다"고 판단했습니다. A씨의 점유는 타주점유라고 주장한 피고(대한민국)의 주장은 배척한 것이죠.

 

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

 

 

 

 

 

대법원은 "점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 봐야 한다"며 "이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다"고 보았습니다.

 

​위와 같은 판단에 대한 이유는 다음과 같습니다.

 

- 민법 제197조 제1항에 의하면 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고, 오히려 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장해 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다 할 것이다.

 

그런데 점유자의 점유가 소유의 의사가 있는 자주점유인지, 아니면 소유의 의사가 없는 타주점유인지의 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적, 객관적으로 결정돼야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명됐거나 점유자가 타인의 소유권을 배제해 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않을 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 않은 경우 등 외형적, 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어진다고 봐야 할 것이다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다25437 판결, 1994. 11. 8. 선고 94다28680 판결, 1995. 3. 17. 선고 94다14445, 14452 판결, 1995. 11. 24. 선고 94다53341 판결 등 참조).

 

 

 

 

또한 이 사건의 증인으로 나선 C씨의 증언을 다시 한번 되짚으며,

 

​대법원은 "피고(대한민국)의 각 땅은 A씨가 점유를 시작하기 오래전부터 피고 소유로 등기돼 있는 경사지로, 잡목이 자라고 있던 공터였는데, 그 무렵 A씨가 본인 땅과 피고 땅 사이에 설치돼 있던 철조망을 임의로 제거하고, 피고 땅을 점유하기 시작했다는 사실이 인정된다"며 "A씨가 피고 소유의 각 땅에 대한 점유를 개시할 당시 성질상 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사정을 잘 알면서 피고 소유의 각 대지를 점유했다고 보아야 할 것"이라고 판단했습니다.

 

​그러니까 A씨가 각 대지 부분을 소유의 의사로 점유한 것이라는 추정은 깨졌고, 달리 특별한 사정이 없는 한 그의 점유는 타주점유라고 본 겁니다. 그러면서 토지 점유취득시효의 완성을 인정한 원심 판결을 파기하고, 사건을 서울지법 본원 합의부로 돌려보냈습니다.

 

​[대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 판결]

 

 

 

 

 

또한 무단점유의 점유취득시효에 대한 보충의견도 있었습니다.

 

- 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 경우에 그 점유자가 정상적인 사고와 행동을 하는 평균인이라면, 동산과는 달리 은닉해 소유권자의 추급을 회피할 수도 없는 부동산을 점유 개시 당시부터 진정한 소유자의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있었던 것이 아니라, 오히려 진정한 소유자가 그 반환을 구하는 경우 이를 반환할 것이지만 그동안 일시적으로 사용하겠다는 의사나 장차 그 소유권자로부터 본권을 취득할 의사로 점유를 개시했다고 보는 것이 사회통념과 우리의 생활 경험에 합치하는 것이고, 그것이 바로 평균인의 보편적 도의 관념이라고 할 것이다.

 

​부동산의 무단 점유의 경우에 동산을 절취한 자와 같이 처음부터 진정한 소유권을 배척하려는 의사를 가지고 점유를 개시하려는 자가 전혀 없다고 할 수는 없겠지만, 이와 같은 사람은 평균인의 보편적 도의 관념과는 동떨어진 사고를 가진 극히 예외적인 반사회적인 사람이라고밖에 볼 수 없을 것이다. 그럼에도 불구하고 이러한 예외적인 사람의 의사를 기준으로 그것이 무단점유자의 일반적 의사인 것처럼 취급하거나 법적 효과를 발생하는 소유의 의사가 있는 것으로 추정하는 것은 평균인의 일반적 사고를 기준으로 해야 하는 법적 판단의 기본 원칙에 반하고, 법이 그 기초를 두고 지향해야 할 정의 관념에도 반한다고 하지 않을 수 없다.

 

​점유자의 점유에 소유의 의사가 있는지는 점유자의 선의, 악의와는 상관없는 이와 같은 평균인의 사고를 기준으로 한 규범적 판단의 문제이다. 따라서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 증명된 경우 그 점유자의 소유의 의사의 추정이 깨어진다고 봄이 마땅하다.

 

 

 

 

 

경계 침범, 땅 침범 등에 따라 발생하는 토지 점유 취득시효, 건물 철거, 토지 인도, 소유권이전등기 등의 소송 분쟁은 법률 전문가의 조력이 필요한 부분입니다. 특히 부동산 분쟁만을 전담하는 부동산 전문 변호사의 도움이 절실한 부분이죠.

 

​법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 대표변호사를 필두로 여러 부동산 변호인들이 일대일 직접 상담은 물론, 사건 대리까지 원스톱으로 진행하고 있습니다. 겉핥기 식의 정보가 아닌, 전문적인 부동산 지식으로 여러분의 분쟁을 해결해 주는 변호인인지 상담을 통해 필히 확인해보시기 바랍니다.