"부동산 압류돼도 취득시효 중단 안 돼"
부동산이 압류나 가압류돼도 취득시효가 중단되는 게 아니라는 대법원 판단이 나왔다. 취득시효는 재산에 대한 권리가 없어도 일정 기간 점유하면 재산을 취득할 수 있는 민법 원리다. 대법원 1부(주심 이기택 대법관)는 김
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지난 5월입니다. 부동산이 압류 또는 가압류됐어도 점유취득시효의 중단 사유가 될 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다. 이는 압류나 가압류 등은 금전채권의 강제집행이나 보전 수단에 불과하다고 판단한 것이라고 해석했다고 보면 됩니다.
그렇기 때문에 취득시효 기간의 완성 전에 부동산에 압류 또는 가압류 조치가 이루어졌다고 해도 취득시효는 중단된 것이 아니라 지속된 것으로 본 것이죠.
이처럼 점유취득시효는 땅에 대한 권리가 없더라도 일정기간 계속해서 점유하면 그 땅을 취득할 수 있는 민법상 제도를 뜻합니다. 이에 따른 땅 소유주와 점유자 간 갈등이 발생해 여러 분쟁을 야기시키고 있는 것이죠.
■ 점유취득시효 성립되기 위해서는?
점유로 인한 부동산 소유권을 취득하고자 할 때는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러니까 20년간 '자주점유'한 사실이 인정된다면 점유자를 토지 소유주로 볼 수 있다는 의미입니다.
한 예로, 20년이 넘는 기간 동안 자신이 소유한 건물이 다른 사람의 땅을 침범하여 점유했을 때, 20년 이상 소유의 의사로 점유한 것으로 인정되어 취득시효가 완성되면 점유자는 토지 소유주를 상대로 소유권이전등기와 같은 점유취득시효 소송을 제기할 수 있습니다.
만약 이렇게 될 시엔 토지 소유주 입장에선 난감하기 그지 없겠지요. 엄연히 자신의 명의로 된 땅인데, 남이 20년 이상 소유했다는 이유만으로 내 당을 고스란히 넘겨줘야 할 판에 어느 땅 주인이 가만히 있을까 싶은데요.
땅 주인이 아닌 자가 20년 이상 땅을 사용했다고 하더라도 꼭 넘겨줘야하는 건 아닙니다. 내 땅 위에 설치한 건물을 철거하고 땅을 돌려달라는 건물철거소송과 토지인도소송 등을 통해 권리를 되찾을 수 있습니다.
■ 점유취득시효 관련 법률
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
민법 제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간)
① 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
② 전항의 점유가 선의이며, 과실없이 개시된 경우 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.
민법 제249조(선의취득)
평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.
■ 점유취득시효 소송 통해 20년간 점유로 취득시효 인정한 판례는?
국가는 서울시를 상대로 소송을 제기했습니다. 서울시가 소유한 경부고속도로의 부지 소유권을 국가로 이전 등기하라는 소송이었는데요. 서울 시내를 지나는 경부고속도로 부지는 국가와 서울시 소유 구간이 뒤섞여 있었습니다.
이에 국가는 토지의 취득 절차를 자세하게 입증할 서류 등을 제출하지 못했으나 재판부는 민법상 시효취득 규정을 근거로 서울시 소유의 땅을 국가 소유라고 인정했습니다. 지난 1971년 8월 국가가 노선을 지정 고시한 다음 현재까지 해당 땅을 점유해왔고, 20년이 지난 1991년 8월 취득시효가 완성됐다고 본 것입니다.
#점유취득시효 상담 사례
"아버지 소유의 땅 내놓으라는 점유자, 어떻게 대응해야 할까요?"
올해 정년퇴임으로 교직에서 물러난 ㄱ씨는 몇년 전 돌아가신 아버지께서 물려주신 시골 땅에 사과 농장을 짓기로 하고 귀농 준비를 시작했습니다. 과수원 운영 구상을 어느 정도 마친 ㄱ씨는 땅을 둘러보기 위해 시골로 향했는데요. 이내 땅을 보게 된 ㄱ씨는 당혹감을 감출 수 없었습니다. 허허벌판일 줄 알았던 땅에 고구마가 심어져 있었기 때문인데요.
ㄱ씨는 아버지로부터 물려 받은 땅에 임의로 고구마를 농작한 사람이 누군지 수소문했습니다. 그 주인공은 마을 주민 ㄴ씨라는 분이었죠. ㄴ씨는 20여 년 전 ㄱ씨의 아버지로부터 소작료 지불 없이 땅을 사용해도 된다는 허락을 받고 지금껏 고구마 농사를 지어왔다고 설명했습니다. 이에 ㄱ씨는 과수원 농지로 사용할 예정이니 땅을 비워달라고 통보했죠.
그로부터 며칠 뒤, ㄱ씨는 ㄴ씨로부터 한 통의 전화를 받게 됐습니다. ㄴ씨가 빈터나 다름 없는 땅을 증여받아 20년 간 사용한 자신에게 땅 소유권이 있다고 주장한 것인데요. ㄴ씨는 점유취득시효를 주장했습니다. 그러면서 소유권 이전등기 청구 소송을 제기하겠다고 으름장을 놓았죠.
이에 ㄱ씨는 엄연히 땅 주인이 살아있는데, 남의 땅을 20년이 넘도록 사용했다는 이유로 점유자에게 토지소유권을 넘겨줘야 하는 것이느냐며 법무법인 명경 서울에 법률적 도움을 요청했습니다.
법무법인 명경 김재윤 대표변호사(부동산전문변호사)의 답변
현재 땅을 점유하고 있는 ㄴ씨가 주장한 점유취득시효에 대해 짚고 넘어가겠습니다.
점유취득시효는 다른 사람의 물건이나 땅이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는 제도를 말합니다. 등기 후 10년이 점유했을 때는 점유권을 가진 사람을 민법상 소유권자로 인정하는 건데요.
위와 같은 사례를 살펴보면, ㄴ씨는 의뢰인께서 물려받기 이 전부터 장기간 땅을 점유한 점을 들며 실질적 점유자임을 강조하는 듯 보입니다. 하지만 점유취득시효는 점유권자가 부동산을 20년간 점유했는지, 아닌지 기간 만을 중점으로 따지는 단순한 문제가 아닙니다.
판례를 보더라도 오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 점유취득시효 요건을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없는데요. 만약 면목상 토지소유권을 가진 땅 주인의 권리는 배제하고, 사실상 점유자를 소유자로 무조건 인정한다면 형평성 논란이 불거질 것이 다분하죠.
실제 점유취득시효 소송을 살펴보면, 20년간 부동산을 점유했다는 사실 이외에 그 점유가 소유의 의사로 점유한 것인지 그 여부가 쟁점이라고 해도 과언이 아닙니다.
점유취득시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 자주점야이어야 합니다. 이는 시효취득의 핵심이라고 볼 수 있는데요. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아닌, 남의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 합니다.
반면 남의 땅인 것을 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우에는 자주점유의 추정은 깨집니다. 또 원소유자가 불분명할 때에도 점유자의 소유권을 인정하지 않습니다.
ㄴ씨는 20년간 소유의 의사로 땅을 점유한 사실을 입증하는 데 주력할 것으로 보여집니다. 자주점유인 점을 강하게 주장할 것으로 예상되는데요.
이에 의뢰인은 ㄴ씨가 자주점유한 것이 아니라는 점, ㄴ씨가 무단 점유해 사용해온 점, 공연하게 점유한 것이 아니라는 사실 등을 명확하게 입증하는 것이 중요합니다.
■ 점유취득시효 소송 결과는?
대법원 판례는 "점유자의 자주점유와 평온, 공연한 점유는 추정되므로 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명해야 한다"라고 명시하고 있습니다.
단, 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유한 사람은 점유부동산에 관해 소유자에 대한 소유권 이전등기청구권을 취득하게 됩니다. 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권 이전등기청구권을 획득한 이상, 그 후 점유를 상실했다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 소유권 이전등기청구권은 소멸되지 않습니다.
또 전 점유자의 점유를 승계한 사람은 그 점유 자체와 하자만을 승계한 것입니다. 그 점유로 인한 법률 효과까지 승계한 것은 아니란 뜻이죠.
그러므로 부동산을 취득시효 기간 만료 당시의 점유자로부터 양수해 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위해 전 점유자의 소유자에 대한 소유권 이전등기청구권을 대위 행사할 수 있을 뿐, 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장해 직접 자기에게 소유권 이전등기를 청구할 권원은 없습니다.
[대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 판결]
점유취득시효 소송 문제는 부동산 전문 변호사의 도움이 절실히 필요하다고 말할 수 있습니다. 법률적 근거를 명확히 제시해야만 자신에게 유리한 판결을 이끌어낼 수 있기 때문인데요.
법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받은 사법연수원 출신 대표변호사가 직접 의뢰인과 일대일 상담을 통해 분쟁의 본질을 파악하고, 대응법을 제시함과 동시에 직접 분쟁 해결을 돕고 있습니다.
토지 소유주분들이 재산권을 보호하고 권리를 지킬 수 있도록, 법무법인 명경(서울)에서 명경한 해결책을 제시해드립니다.
